Szerző: Dudics Dávid · Közzétéve: · Frissítve:
Amikor lakást keresel, a találati lista tetején álló szám az első, amit látsz: 216 hirdetés, 591 hirdetés. Ebből szinte mindenki arra következtet, hogy bőven van miből választani, és hogy egy lakás, amit sokan hirdetnek, keresett. Mindkét következtetés a hirdetések számán alapul, holott a lakások száma kisebb.
Lakásvásárlás: mire figyelj, ha a kínálatot nézed
A hirdetés nem lakás. Ugyanazt a lakást hirdetheti a tulajdonos, és mellette több ingatlanközvetítő is, mindegyik a saját fotóival, a saját szövegével, gyakran kicsit más adatokkal. A listában ezek külön sorok, a valóságban egyetlen ajtó mögött ugyanaz a lakás áll.
Ennek két következménye van vásárlóként. A piacot nagyobbnak látod, mint amekkora. És egy lakást keresettebbnek gondolhatsz, mert sok helyen találkozol vele, pedig csak sok közvetítő próbálja eladni.
Hány lakás az a 216 hirdetés
Saját piacfigyelésünkben 2026 őszén egy budapesti környék 216 hirdetését vizsgáltuk meg egyenként. Az ismétlődéseket a hirdetések leírásának szövegéből szűrtük ki, mert a többször feladott hirdetés jellemzően ugyanazt a szöveget másolja. Az eredmény: a 216 hirdetés mögött 183 és 192 közötti számú különböző lakás állt (a pontos szám attól függ, mennyire szigorú a hasonlósági küszöb).
Tizenegy lakás szerepelt többször, összesen 32 hirdetésben. A leghosszabb láncban egyetlen lakást több hirdetés kínált, több különböző közvetítő nevén.
Az ismétlés ráadásul nem mindig egyforma. Egy lakás három hirdetésben háromféle erkélymérettel szerepelt. Ha csak a hirdetett adatokra szűrsz, ugyanazt a lakást három különbözőnek láthatod.
Mennyi a gyanús ma
2026 októberében hat budapesti mérőzónánk (két kőbányai környék két méretsávban, valamint egy XVIII. és egy XX. kerületi panelzóna) összesen 591 aktív hirdetését néztük meg. Ebből 220-at jelölt a mérőnk duplikátum-gyanúsnak, vagyis olyannak, amely egy másik hirdetéssel ugyanannak a lakásnak látszik. Zónánként ez 13 és 100 hirdetés között szórt.
A gyanú nem bizonyíték: egy lakóparkban két különböző lakásnak is lehet ugyanaz az ára és az alapterülete. Arra viszont elég, hogy a lista elején álló számot ne vedd egy az egyben kínálatnak.
Két portál, ugyanaz a lakás
Sokan úgy bővítik a keresést, hogy egy második hirdetési oldalt is átnéznek. 2026. október elején egy apróhirdetési oldal 92 hirdetését vetettük össze ugyanannak a hat zónának a nagy ingatlanportálon álló hirdetéseivel. A 92-ből nagyjából 50-55 a másik oldalon is fent volt.
A második oldal tehát nem dupla annyi lakás. Inkább ugyanannak a kínálatnak egy másik kirakata, néhány valóban új darabbal.
Mit kezdj vele vevőként
- Ha ugyanaz a lakás többször jön szembe, egyszer nézd meg, de minden hirdetését olvasd el. Ahol az adatok eltérnek (alapterület, erkély, emelet), azt a megtekintésen ellenőrizd.
- Az árat a legalacsonyabb hirdetéshez mérd. Ha ugyanazt a lakást több közvetítő kínálja, az ár között is lehet különbség.
- A sok hirdetés nem a keresettség jele. Ha egy lakást sokan hirdetnek, az legfeljebb annyit mutat, hogy több közvetítő is kínálja.
- A kínálat méretét lakásban számold, ne hirdetésben. Ha alkupozícióban gondolkodsz, ez a szám számít.
Ha már kiszemeltél egy lakást
Ha már van egy konkrét lakás, amelyre ajánlatot tennél, onnantól nem a hirdetések száma dönt, hanem a lakás saját számai. A lakásvásárlási tanácsadáson hatvan percben átnézzük ezt a lakást: mit ér a környék hasonló lakásaihoz mérve, mennyibe kerülhet rendbe tenni, és mit lehet kihozni belőle. Utána írásos akciótervet és Excel kalkulátort kapsz a saját számaiddal.
