Jelzáloghitel feltételei lakásvásárlásnál: a bank nem csak téged bírál el

Az első lakást úgy vesszük meg, hogy közben tanuljuk meg a szabályokat. A hitel az egyik legnagyobb tétel az egész folyamatban, és épp erről tudjuk a legkevesebbet: nem tudjuk, mire figyel a bank, mit néz meg, miért mond nemet, vagy miért ad jóval kevesebb hitelt a vártnál.

Amitől mégis bonyolult, az nem a hitel maga, hanem hogy a bank nemcsak téged minősít és hitelez, hanem a lakást is. Két elbírálás fut egyszerre: az egyik rólad szól, a másik az ingatlanról. A hiteled ott dől el, ahol a kettő találkozik, és a legtöbb csalódás abból születik, hogy valaki csak az egyiket nézte meg.

Ez a cikk általános tájékoztatás és a szerző szakmai véleménye. Nem minősül a hitelintézeti törvény szerinti hiteltanácsadásnak, nem minősül befektetési tanácsadásnak, és nem helyettesíti a személyre szabott, egyedi átvilágítást. Nem ismerjük a te jövedelmedet, a terveidet és a lakást, amire készülsz, tehát ajánlást sem tudunk adni rá. A döntés a tiéd, és a következményei is.

Hitelbírálat, de mi alapján?

Pont az elkerülése érdekében érdemes egy tapasztalt partnert bevonni, és vesszük most mi is sorra, mire kell figyelni egy ilyen folyamatban. Minden negatív hír egy ingatlanvásárlás alatt maga a rémálom, és a legtöbb ilyen hír onnan jön, hogy valaki csak a saját oldaláról nézte a hitelfelvételt.

A hitel maga egyszerű. Egy lakás ára egy összegben esedékes, a fizetésed havonta érkezik, és a jelzáloghitel ezt a két ritmust köti össze. A bank kifizeti most, te pedig visszafizeted nekik sok részletben, és fizetsz a pénz használatáért. Ha tudatosan terveztél, a befektetésed az évek alatt többet hoz majd, mint amennyit a bank kért tőled a pénz használatáért, mert a saját otthonod egyben a legnagyobb befektetésed is.

A piaci kamatozású azt jelenti, hogy nincs mögötte állami program. A kamatot a piac és a bank szabja meg. Ennek van hátránya, mert nincs kamattámogatás. És van előnye is: nincs jogosultsági feltétel, nincs vállalás, és nincsenek megkötések arra, milyen lakást vehetsz. Ha a lakás hitelezhető, akkor hitelezhető.

Mennyit adnak, és mi szabja meg?

Két korlát van, és mindig a szigorúbb az érvényes.

Az első korlát te vagy, és a JTM-mutatód. A havi törlesztőd nem haladhatja meg az igazolt havi nettó jövedelmed felét. Viszont ha a jövedelmed eléri a 800 ezer forintot, a határ már 60 százalék, vagyis már négyszáznyolcvanezer forintos havi törlesztőrészletig is hitelezhető lehetnél. Ötévesnél hosszabb futamidőnél ez tovább szűkül, ha rövid a kamatperiódus: a jogszabály a hosszabb kamatrögzítést jutalmazza, mert az kiszámíthatóbb.

Ebbe beleszámít minden más tartozásod, és nem csak az, amit ténylegesen fizetsz. A fel nem használt hitelkeret és a hitelkártya is elvisz a mozgásteredből, akkor is, ha hozzá sem nyúlsz. Ezért hosszú távú hitel felvétele előtt érdemes megszüntetni a szükségtelen hitelkártya- és folyószámlahitel-kereteket. Egy keret, amit soha nem használsz, ugyanúgy csökkenti a felvehető hitelt, mintha minden hónapban le lenne merítve — a bank a lehetőséggel számol, nem a szokásoddal. A megszüntetés napok kérdése, a hatása viszont a teljes futamidőre szól.

A bank emellett figyeli a pénzügyi szokásaidat és a tudatosságodat. A pontozási táblában negatívan értékeli, ha szerencsejátékra költesz, ha a hónap végén lenullázódik vagy mínuszban zárod a számládat, és ha láthatóan sokat költesz szórakozóhelyeken vagy dohányboltokban. Pozitívan értékeli viszont a tudatos pénzügyi szokásokat: a lakástakarékot, az egészségpénztári befizetést és a nyugdíjmegtakarítást.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bankszámládon látszó néhány hónap ugyanúgy része a bírálatnak, mint a jövedelemigazolás. Nem a régmúltat nézik, hanem a legutóbbi időszakot, és azon már lehet változtatni, mielőtt beadod a kérelmet.

A második korlát a lakás. A bank felméreti, és a saját értékéből számol, nem abból, amennyit te fizetsz érte. A bank megbíz egy értékbecslő céget, akik a valós piaci körülmények alapján, függetlenül megbecsülik az ingatlan forgalmi, más néven piaci értékét. Ez az az érték, amelyen egy ideális piaci helyzetben az ingatlan gazdát cserélhet. Törvényi előírás viszont, hogy a hitel nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát. Ha az értékbecslés alacsonyabb a vételárnál, a különbözet a te önerődet növeli, forintról forintra.

Itt szokott elcsúszni a számolás. Az önerő nem attól önerő, hogy nálad van, hanem attól, hogy a bank annak fogadja el. A minimum 20 százalék önerő nem attól lesz teljes, hogy mi mennyiért vesszük meg az ingatlant, hanem attól, hogy a bank mennyire becsüli az ingatlant.

Amit a törvényi maximumról tudni érdemes

A 80 százalék felső határ nem javaslat, és nem is az egyetlen szám a jogszabályban. Két esetben 90 százalékig mehet a hitel: ha még nem volt legalább félakkora tulajdonrészed egy lakásban (vagy csak haszonélvezeti joggal terhelt tulajdonod volt), illetve ha a hitelcél egy energiatakarékos, A+ vagy jobb minősítésű lakás vásárlása, építése, vagy egy meglévő lakás energiamegtakarítási célú felújítása. Ezeken kívül a 80 százalék áll, és nem szabad átlépni. Akinek csak a vételár szerinti 20 százalék önereje van, annak nem marad tartaléka egy kedvezőtlen értékbecslésre, vagy arra, ami a vásárlás után jön: az illeték, a felújítás, a bútor, a költözés. Ezek nem váratlan tételek, csak később esedékesek, és az első hónapokban egyszerre érkeznek.

A JTM-mutató, és mi számít jó vagy rossz jelnek

A JTM a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatója: azt méri, hogy az igazolt havi nettó jövedelmedből mennyi mehet el törlesztésre. Nem a bank találja ki, jogszabály írja elő, és minden banknál ugyanaz a felső határ.

A három sáv:

igazolt havi nettó jövedelem	a törlesztőd legfeljebb ennyi lehet
800 ezer forint alatt	a jövedelem 50 százaléka
800 ezer forint felett	a jövedelem 60 százaléka
öt évnél hosszabb futamidő, rövid kamatperiódus	ennél szűkebb, a kamatrögzítés hosszától függően

És ami a mutatóba beleszámít, akkor is, ha nem fizeted: a fel nem használt hitelkeret és a hitelkártya. A bank a lehetőséggel számol, nem a szokásoddal.

Amit a bank JÓ jelnek lát: lakástakarék, egészségpénztári befizetés, nyugdíjmegtakarítás. Ezek tudatos pénzügyi szokásra utalnak, és a pontozási táblában pozitívan számítanak.

Amit ROSSZ jelnek lát: szerencsejátékra fordított költés, hónap végi lenullázódás vagy mínuszos számlazárás, és a láthatóan magas szórakozóhelyi vagy dohányboltos költés.

A különbség az, hogy ezek közül a legtöbbön lehet változtatni, mielőtt beadod a kérelmet. A jövedelmed nem nő meg egy hónap alatt, a számlaforgalmad viszont a legutóbbi időszakról szól, és a felesleges hitelkeret megszüntetése napok kérdése.

Meddig tart, és mikor kell a pénz?

Öt szakasz. A legtöbb csúszás abból jön, hogy az adásvételi szerződésbe olyan fizetési határidő kerül, ami ezzel nem fér össze.

1. Előminősítés. Kiderül, mekkora hitelt bír el a jövedelmed. Ez a lakás kiválasztása előtt történjen, ne utána.
2. Az ingatlan és az adásvételi szerződés.
3. Értékbecslés. Jellemzően egy-két hét, díja 40-60 ezer forint. Több bank a folyósítás után visszatéríti.
4. Bírálat, szerződés, közjegyző. A bírálat jellemzően négy-hat hét. A szerződéstervezet átadása és az aláírás között legalább három napnak el kell telnie, hogy legyen időd elolvasni. A kölcsönszerződés közjegyzői okiratba kerül.
5. Folyósítás. A bank akkor utal, ha a jelzálogjogot bejegyezték, az önerőt igazoltan kifizetted, és a fedezetre él a vagyonbiztosítás.

A bankválasztástól a kifizetésig három-négy hónap is eltelhet. Ha az adásvételiben ennél rövidebb határidő áll, azt előre egyeztesd az eladóval. Ez egyetlen mondat a szerződésben, és utólag nagyon nehéz megváltoztatni.

A lakás a tiéd, amíg fut a hitel

A bank jelzálogjogot jegyeztet be a tulajdoni lapra. Ez azt jelenti, hogy ha a törlesztés elmarad, a követelése az ingatlanból elégíthető ki. Amíg fizetsz, a lakással azt csinálsz, amit akarsz: laksz benne, felújítod, bérbe adod.

Eladni a bank hozzájárulásával tudod. Vagy a vételárból fizeted vissza a hitelt, vagy fedezetcserével átviszed egy másik ingatlanra. Ez nem tiltás, hanem egy plusz kör az ügymenetben, amivel érdemes előre számolni.

Az egyetlen pont, ahol a kiszállás ingyen van

A kamatperiódus az az idő, amíg a kamatod nem változik. A végén a bank egy előre meghatározott mutató alapján újraszámolja. Ha az új kamat rád nézve hátrányos, jogod van a szerződést költség- és díjmentesen felmondani — de ezt neked kell jeleznie a banknak, legkésőbb a kamatperiódus lejárta előtti 60. napon, és a fennálló tartozást a periódus utolsó napjáig ki kell fizetned. Ez nem a bank kezében van, hanem a tiéden: a határidőt neked kell nyilván tartanod.

Máskor az előtörlesztésnek ára van. Jelzáloghitelnél a bank legfeljebb az előtörlesztett összeg 1,5 százalékát számíthatja fel, jelzáloglevéllel finanszírozott, rögzített kamatú esetben legfeljebb 2 százalékot. Ezen felül más díjat nem írhat elő.

Ezt a két bekezdést érdemes megjegyezni akkor is, ha most távolinak tűnik. A kamatperiódus vége évek múlva jön el, és addigra a legtöbben elfelejtik, hogy volt egy ablak, amin ingyen ki lehetett volna lépni.

A kamat a hitel árának csak az egyik fele

A másik felét egyszeri tételekben fizeted ki, még az első törlesztő előtt: értékbecslés, közjegyzői díj, folyósítási díj, a jelzálogjog bejegyzése, tulajdoni lap.

Ezért nem kamatot kell összehasonlítani, hanem teljes hiteldíj mutatót. Két ajánlat között a kamatkülönbség lehet két tized, az egyszeri költségekben viszont több százezer forint. A kamatot hirdetik, a többit a hirdetmény tartalmazza.

Az egy kérdés, amit a legtöbben későn tesznek fel

Nem az, hogy melyik banknál a legolcsóbb. Hanem az, hogy meddig tervezel ebben a lakásban maradni.

Ha öt-hét éven belül költöznél, akkor az előtörlesztés ára és a kamatperiódus hossza fontosabb, mint a nyitó kamat két tizede. Ha hosszú távra tervezel, akkor fordítva. Ugyanaz az ajánlat két élethelyzetben két különböző döntés.

A hitel nem a lakáshoz szól, hanem az életedhez. Ezért kezdd magaddal, ne a kalkulátorral.

Mielőtt a bankba mész

Amit itt olvastál, a jogszabályi keretről és a piac bevett gyakorlatáról szól. A konkrét feltételeket nem ez a cikk mondja meg, hanem az adott bank hatályos üzletszabályzata és hirdetménye. Az szabja meg, mekkora önerőt kérnek, mit fogadnak el jövedelemnek, milyen ingatlanra adnak hitelt, és mennyit számolnak fel érte. Két bank ugyanarra a helyzetre két különböző választ adhat, és mind a kettő szabályos. Ha valamit itt máshogy olvastál, mint amit a banki ügyintéző mond, az üzletszabályzat az erősebb.

A piaci környezet is mozog: a kamatok, az akciók és a feltételek hónapról hónapra változnak. Ez a szöveg a megírása idején érvényes állapotot tükrözi, és nem frissül magától.

Amire ez a cikk való: hogy tudd, MIT kérdezz, amikor leülsz valakivel, aki már ismeri a te számaidat is.

Az első lakást mindenki úgy veszi meg, hogy közben tanulja a szabályokat. Ez a cikk annyit tesz hozzá, hogy a két elbírálásból a másikat is lásd: azt, amelyik nem rólad szól, hanem a lakásról. Azt a felet nem te töltöd ki, mégis az dönti el, mennyit kapsz.

Gyakori kérdések

Mennyi önerő kell lakáshitelhez?

A hitel törvényi előírás szerint nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát, tehát általában legalább 20 százalék önerő kell. Két esetben mehet a hitel 90 százalékig: ha korábban nem volt legalább félakkora tulajdonrészed egy lakásban, vagy ha a hitelcél egy A+ vagy jobb energiaminősítésű lakás.

Mi a JTM, és mennyi a felső határa?

A JTM a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatója: azt méri, mennyi mehet el az igazolt havi nettó jövedelmedből törlesztésre. 800 ezer forint alatti jövedelemnél a törlesztő legfeljebb a jövedelem 50 százaléka, 800 ezer forint felett 60 százaléka lehet. Öt évnél hosszabb futamidőnél, rövid kamatperiódussal ez tovább szűkül.

Beleszámít-e a hitelkártya a JTM-be, ha nem használom?

Igen. A fel nem használt hitelkeret és a hitelkártya is csökkenti a felvehető hitelt, akkor is, ha hozzá sem nyúlsz, mert a bank a lehetőséggel számol, nem a szokásoddal.

Meddig tart egy jelzáloghitel felvétele a bankválasztástól a kifizetésig?

A bankválasztástól a kifizetésig három-négy hónap is eltelhet. Ha az adásvételi szerződésben ennél rövidebb fizetési határidő áll, azt előre egyeztetni kell az eladóval.

Fel lehet mondani a hitelt díjmentesen?

A kamatperiódus végén, ha az új kamat rád nézve hátrányos, jogod van a szerződést költség- és díjmentesen felmondani. Ezt neked kell jelezned a banknak, legkésőbb a kamatperiódus lejárta előtti 60. napon, és a fennálló tartozást a periódus utolsó napjáig ki kell fizetned.

Mennyi az előtörlesztés díja jelzáloghitelnél?

A bank legfeljebb az előtörlesztett összeg 1,5 százalékát számíthatja fel, jelzáloglevéllel finanszírozott, rögzített kamatú esetben legfeljebb 2 százalékot. Ezen felül más díjat nem írhat elő.