Használt lakás vásárlása hitelből: az igénylő és az ingatlan feltételei

Ha a régóta keresett ingatlant hitellel szeretnénk megvásárolni, akkor ingatlanvásárlásicélú jelzáloghitelt kell választanunk. Ilyenkor a bank jelzálogjogot jegyeztet be a fedezetül felajánlott ingatlanra. Ez legtöbbször a megvásárolni kívánt lakás, de nem törvényszerű, hogy az legyen. Bevonható másik, akár más tulajdonában álló ingatlan is, ha a tulajdonosa vállalja a zálogkötelezetti szerepet.

A hitelbírálat két külön ágon fut, és mindkettőnek meg kell felelni. Az egyik az igénylő személye és jövedelme, a másik maga az ingatlan. A hitel ott dől el, ahol ezek találkoznak. A legtöbb elutasítás viszont abból származik, hogy a vevő csak az egyik feltételt mérte fel. Ez a cikk mind a kettőt végigveszi, használt társasházi lakás vásárlása esetén.

A bankok gyakorlata nem egységes. A jogszabályi keret mindegyikre azonos, a saját hitelezési szabályzatuk viszont szigorúbb lehet nála, és bankonként eltér. Az alábbi feltételek az általános piaci gyakorlatot írják le.

1. Személyi feltételek: kit hitelez a bank

A személyi feltételek azt döntik el, hogy az igénylő egyáltalán bekerülhet-e a bírálatba. Ez a szűrő a jövedelem vizsgálata előtt fut le, és nem mérlegelés kérdése: aki nem felel meg neki, annak a jövedelme sem számít.

Amit a bank az igénylő személyénél vizsgál:

• Életkor. Az igénylés jellemzően 18 éves kortól lehetséges, és a futamidő végén az igénylő általában legfeljebb 75 éves lehet. Ez a két szám együtt szabja meg, milyen hosszú futamidő jöhet szóba: aki 60 évesen igényel, annak a 20 éves futamidő már nem fér bele.
• Magyarországi bejelentett lakcím, illetve a jövedelemszerzés helye.
• KHR-státusz, vagyis a Központi Hitelinformációs Rendszerben nyilvántartott mulasztások.
• A jövedelemszerzés folyamatossága. A bankok jellemzően legalább 3 hónap folyamatos jogviszonyt várnak el, és a próbaidő alatt álló munkaviszonyt általában nem fogadják el.

A KHR-nél érdemes kimondani, mit jelent a nyilvántartás. Nem minden bejegyzés zárja ki a hitelt: az aktív mulasztás gyakorlatilag megállítja az ügyletet, a lezárt, rendezett tétel viszont a nyilvántartásban marad egy ideig, és nem automatikusan kizáró ok. Aki nem biztos benne, mi szerepel róla, díjmentesen lekérheti a saját KHR-jelentését, és ezt érdemes az első banki egyeztetés előtt megtenni, nem utána.

A jövedelem típusa is számít, és ez az a pont, ahol a legkevésbé lehet általános szabályt mondani. A munkabér, a vállalkozói jövedelem, a bérbeadásból származó bevétel és a külföldi jövedelem nem egyformán számít be, és a beszámítás aránya bankonként is eltér. Ezt a saját helyzetre kell megnézni, nem általános szabályból levezetni.

A bank a pénzügyi szokásokat is pontozza, nem csak a jövedelem összegét. Negatívan értékeli, ha a számlaforgalomban szerencsejátékra fordított költés jelenik meg, ha a számla hónap végén rendszeresen lenullázódik vagy mínuszba fordul, és ha a kiadások nagy része láthatóan szórakozóhelyeken és dohányboltokban keletkezik. Pozitívan értékeli a tudatos pénzkezelés jeleit: a lakástakarék-pénztári és egészségpénztári befizetést, a rendszeres nyugdíjmegtakarítást.

Ez a szempont azért fontos, mert visszamenőleg nem javítható. A bank a benyújtott számlatörténetet nézi, nem az igénylés napján kialakított szándékot.

2. Jövedelmi feltételek: mekkora hitelt bír el a jövedelem

A jövedelmi ág egyetlen mutatóra fut ki: a jövedelemarányos törlesztőrészlet, röviden JTM határozza meg, mekkora havi törlesztő terhelheti az igénylőt.

A törlesztő nem haladhatja meg az igazolt havi nettó jövedelem felét. Ha a jövedelem eléri a havi 800 ezer forintot, a határ 60 százalék. Ötévesnél hosszabb futamidőnél a korlát tovább szűkül, ha rövid a kamatperiódus: a jogszabály a hosszabb kamatrögzítést jutalmazza, mert az kiszámíthatóbb terhelést jelent.

A JTM-be minden fennálló tartozás beleszámít, nem csak az, amit ténylegesen fizetsz. A fel nem használt hitelkeret és a hitelkártya is elveszi a mozgásteret, akkor is, ha az igénylő hozzá sem nyúl. Egy húszmilliós keret, amit sosem használ, ugyanúgy csökkenti a felvehető hitelt, mintha minden hónapban lehívná: a bank a keretet nézi, nem a szokást. Megszüntetni jellemzően egy telefonhívás, és a hatása azonnal látszik a bírálatban. Ezért érdemes a szükségtelen kereteket még az előminősítés előtt lezáratni.

Az önerő eredete is jövedelmi kérdés. Aki az ingatlanvásárlást megelőzően, jellemzően 90 napon belül vesz fel személyi kölcsönt, annak a bank azt az összeget nem fogadja el önerőnek. Ez duplán üt vissza: az összeg nem számít önerőnek, a törlesztője viszont beszámít a JTM-be, tehát a felvehető hitel is kevesebb lesz.

3. Ingatlanfedezeti feltételek

Az ingatlan-ág vizsgálata egyetlen szempontra épül: a bank fedezetet minősít, nem otthont. Azt méri fel, megtérül-e a hitel az ingatlanból, ha a törlesztés elmarad. Ezért nem a lakás színvonala a mérce, hanem a jogi rendezettsége, az azonosíthatósága és a forgalmi értéke. Ebből következik, hogy egy rendezett iratú, felújítandó lakás lehet jobb fedezet, mint egy frissen felújított, de a piacon túlárazott lakás.

A fedezetül felajánlott lakással szemben a bankok jellemzően az alábbiakat várják el:

• Magyarország területén található,
• magánszemély tulajdonában áll, vagy az adásvétellel magánszemély tulajdonába kerül,
• rendezett tulajdoni viszonyokkal rendelkezik,
• önállóan forgalomképes,
• per-, teher- és igénymentes, vagy a terhek a vételárból megszüntethetők,
• végleges műszaki állapotú és lakhatásra alkalmas,
• biztosítható tűz- és elemi kár kockázatra.

Jogi feltételek: a tulajdoni lap

A bírálat a tulajdoni lappal kezdődik, és friss példány kell hozzá, nem egy fél éves. A díja 4 800 forint, ami a legolcsóbb tétel az egész ügyletben. Azonban már a foglalózást megelőzően érdemes lekérni. Ennek folyamatáról egy másik cikkünkben írunk.

A bank az alábbiakat olvassa ki belőle:

• Tulajdonos. Ki szerepel tulajdonosként, és egyezik-e azzal, aki elad. Több tulajdonos esetén mindegyikük aláírása szükséges az adásvételhez.
• Bejegyzett terhek. Van, ami a vételárból megszüntethető: a fennálló lakáshitel jelzálogjoga tipikusan ilyen. Az ügylet része, hogy a régi bank a vételárból kap kifizetést, majd töröltetni a bejegyzést.
• Az ingatlanon maradó jogok. A haszonélvezeti jog és a szolgalmi jog nem automatikusan kizáró ok, de az értéket és az elfogadhatóságot is befolyásolja.
• Széljegy. Azt mutatja, van-e folyamatban lévő, még be nem jegyzett eljárás az ingatlanon.

Jogi feltételek: a társasház iratai

Ezeket az iratokat nem a vevőnek kell beszereznie az eladótól és a társasháztól: a bank kéri be őket a bírálat során. A közös képviselőtől jellemzően napok alatt megkaphatók, ezért érdemes már az ajánlattétel előtt rákérdezni, hogy megvannak-e.

• Alapító okirat. Ez határozza meg, mi tartozik a lakáshoz: a helyiségek, a tároló, a parkolóhely. Ha az eladó valamit a lakáshoz sorol, de az okirat másként rendelkezik, a bank az okiratot veszi alapul.
• Szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ).
• Energetikai szakvélemény. Az adásvételhez egyébként is kötelező.
• Elővásárlási jog. Ha a társasházban áll fenn ilyen, a lemondó nyilatkozat a beszerzendő iratok közé kerül.

Osztatlan közös tulajdon a társasházon belüli ingatlanban

A budapesti ingatlanpiacon nem ritka a régi polgári lakások feldarabolása. Ez az a jogi tétel, ami a leggyakrabban megbuktat egy egyébként rendben lévő ügyletet. A bankok többsége elzárkózik tőle, és az ügyvédi használatmegosztási megállapodás sem old meg annyit, amennyit az eladó vagy az ingatlanközvetítő remél: a megosztás a HASZNÁLATOT rendezi, a TULAJDONVISZONYT nem változtatja meg, a bank pedig a tulajdonviszonyt minősíti.

Egyedi bírálat egy-két szereplőnél elképzelhető, garancia viszont nincs rá. Ha a tulajdoni lapon egy ingatlan szerepel albetétek nélkül, azt még az ajánlattétel előtt érdemes tisztázni.

Műszaki feltételek

Használt társasházi lakásnál ez a legszűkebb feltételcsoport.

A lakás belső elrendezésének megváltozása önmagában nem akadály. Ha a korábbi tulajdonos elmozgatott egy válaszfalat vagy átrendezte a helyiségeket, az nem állítja meg a hitelt. Ez az a pont, ahol a családi házas gyakorlatot sokan tévesen viszik át a lakásra: háznál a térképmásolat és a valóság egyezése, illetve az engedély nélküli bővítés a valódi kérdés, lakásnál viszont nem ez a mérce.

Ami feltétel: az alapterület egyezzen a papírral. Az értékbecslés a tulajdoni lap és az alaprajz adataiból dolgozik. Ha a hirdetés nagyobb alapterületet közöl, a bírálat akkor is a papíron szereplő értékkel számol.

Közmű-feltételek

Az értékbecslés napján működnie kell a villanynak, a víznek és a gáznak, akkor is, ha az ingatlan nem lakott. Ha a szolgáltató korábban lekapcsolta a mérőórákat, azokat a szemle előtt vissza kell köttetni.

Ez örökölt vagy régóta üresen álló lakásnál rendszeres akadály. Az értékbecslő azt rögzíti a szakvéleményben, amit a helyszínen tapasztal: ami aznap nem működik, az a jegyzőkönyvben sem fog. A visszakapcsolás ügyintézése hetekbe telhet, ezért a szemle időpontját ehhez kell igazítani, nem fordítva.

Az ingatlan értékének megállapítása

A bank nem a vételárból számol, hanem a saját értékéből. Független értékbecslő céget bíz meg, amely megállapítja az ingatlan forgalmi értékét: azt az értéket, amelyen ideális piaci helyzetben az ingatlan gazdát cserélhet. A szakvélemény határozza meg, mennyit ér a lakás a banknak.

Az értékbecslő az alábbiakat vizsgálja:

• az ingatlan elhelyezkedése: település, településrész, közvetlen környezet,
• az alapterület és a helyiségek beosztása az alaprajz szerint,
• az épület életkora, szerkezete és állapota,
• a lakás állapota és értékesíthetősége,
• a tulajdoni viszonyok rendezettsége.

Amit a területből beszámítanak. Az erkélyt jellemzően ötven százalékban, vagyis egy tíz négyzetméteres erkély nem tízzel, hanem öttel növeli a beszámított alapterületet. Lakás esetén a terasz, a loggia, a tároló, a pince és a garázs nem számít bele.

Ha a forgalmi érték a vételár alá esik, a különbözet forintról forintra a vevő önerejét növeli. A leggyakoribb eset a túlárazott lakás egy felfelé mozgó környéken, ahol az eladó az árat a közeli újépítésű kínálathoz igazította.

A hitelfedezeti mutató és az önerő

A hitelfedezeti mutató az ingatlan értékéhez köti a felvehető hitel nagyságát. A törvényi plafon a forgalmi érték nyolcvan százaléka, és ez minden hitelintézetre vonatkozik. A bankok saját belső finanszírozási arányt alakítanak ki ezen belül, így a ténylegesen nyújtható hitelösszeg jellemzően a forgalmi érték hatvan és hetven százaléka közé esik.

Ebből következően hiteltípustól függően 10-20 százalék önerő a minimum.

Két esetben ennél kevesebb is elég. Az Otthon Start hitellel bizonyos feltételek mellett 10 százalék önerő is elegendő. Pótfedezet bevonásával pedig akár nulla százalékra is csökkenthető az önerő: ilyenkor a hitelnek nem egy, hanem két ingatlan a fedezete. Mind a kettő egyedi feltételekhez kötött, és szakértő bevonását igényli. A támogatott konstrukciók részletes feltételei nem ennek a cikknek a tárgyát képezik.

Az önerő tervezésekor érdemes a minimum fölé további 5-10 százalék tartalékot számolni. Nem a lakásra, hanem arra a kockázatra, hogy az értékbecslés a vételár alá jön.

A folyamat és a sorrend

A lépések időrendben állnak, és a sorrend legalább annyit számít, mint a tartalmuk.

1. Előminősítés, még a lakásnézés előtt. Ekkor derül ki, mekkora hitelt bír el a jövedelem, és ekkor jön ki az is, ha a KHR vagy a fennálló hitelkeretek szűkítik a mozgásteret.
2. Bankválasztás. A célokhoz és a jövedelemtípushoz illeszkedő hitelintézet kiválasztása.
3. Tulajdoni lap és a társasházi iratok, még az ajánlattétel előtt. Ha bármelyik hiányzik vagy rendezetlen, azt a foglaló átadása előtt kell tudni, nem a bírálat közepén.
4. Az értékbecslés megrendelése, ezzel párhuzamosan a bank megvizsgálja az alapító okiratot, az SZMSZ-t és az energetikai szakvéleményt. A bevizsgálási időszak 4-8 hét.
5. Banki szerződés, majd közjegyzői okiratba foglalás.
6. A jelzálogjog bejegyzése a tulajdoni lapon, ezt követi a folyósítás.

A közművek visszakapcsolását a 4. lépés elé kell időzíteni: az értékbecslés napja legyen az utolsó dátum a sorban, ne az első.

Összefoglalás

A hitel két ágon dől el, és mindkettőnek külön meg kell felelni.

Az igénylő oldalán a személyi feltételek szűrnek először (életkor, lakcím, KHR, a jövedelemszerzés folyamatossága), utána a jövedelmi feltételek szabják meg a hitel nagyságát a JTM-en keresztül. Ebben a fel nem használt hitelkeret és a vásárlás előtt felvett személyi kölcsön a két leggyakoribb rejtett szűkítő.

Az ingatlan oldalán a feltételek négy csoportba esnek: jogi, műszaki, közmű és értékelési. A jogi feltételek a legterjedelmesebbek, és ezekből a társasházon belüli osztatlan közös tulajdon a leggyakoribb elutasítási ok. A műszaki feltételek lakásnál szűkek: a belső elrendezés megváltozása nem akadály, az alapterület egyezése viszont az. A közmű-feltétel egyetlen gyakorlati lépés, üres lakásnál mégis rendszeres akadály. Az értékelési feltételek pedig akkor lépnek működésbe, amikor minden irat rendben van, és a hitelösszeg mégis kevesebb a tervezettnél.

Ha a kinézett lakásnál bármelyik feltétel kérdéses, azt az első egyeztetésen érdemes tisztázni a hitelszakértővel, ne az utolsón.

Mit jegyezz meg mielőtt a bankba mész?

Amit itt olvastál, a jogszabályi keretről és a piac bevett gyakorlatáról szól. A konkrét feltételeket nem ez a cikk mondja meg, hanem az adott bank hatályos üzletszabályzata és hirdetménye. Az szabja meg, mekkora önerőt kérnek, mit fogadnak el jövedelemnek, milyen ingatlanra adnak hitelt, és mennyit számolnak fel érte. Két bank ugyanarra a helyzetre két különböző választ adhat, és mind a kettő szabályos. Ha valamit itt máshogy olvastál, mint amit a banki ügyintéző mond, az üzletszabályzat az erősebb.

A piaci környezet is mozog: a kamatok, az akciók és a feltételek hónapról hónapra változnak. Ez a szöveg a megírása idején érvényes állapotot tükrözi, és nem frissül magától.

Ez a cikk általános tájékoztatás és a szerző szakmai véleménye. Nem minősül a hitelintézeti törvény szerinti hiteltanácsadásnak, nem minősül befektetési tanácsadásnak, és nem helyettesíti a személyre szabott, egyedi átvilágítást. A döntés a tiéd, és a következményei is.

Gyakran felmerülő kérdések

Milyen feltételeknek kell megfelelni használt lakás hitelből való vásárlásához?

A hitelbírálat két külön ágon fut, és mindkettőnek meg kell felelni: az egyik az igénylő személye és jövedelme, a másik maga az ingatlan. A legtöbb elutasítás abból származik, hogy a vevő csak az egyik feltételt mérte fel.

Kizárja-e a KHR-ben szereplő tartozás a lakáshitelt?

Nem minden bejegyzés zárja ki. Az aktív mulasztás gyakorlatilag megállítja az ügyletet, a lezárt, rendezett tétel viszont a nyilvántartásban marad egy ideig, és nem automatikusan kizáró ok. A saját KHR-jelentés díjmentesen lekérhető, érdemes az első banki egyeztetés előtt megtenni.

Beleszámít-e a fel nem használt hitelkeret a hitelképességbe?

Igen. A fel nem használt hitelkeret és a hitelkártya is elveszi a mozgásteret a JTM-ben, akkor is, ha az igénylő hozzá sem nyúl. A bank a keretet nézi, nem a szokást, ezért érdemes a szükségtelen kereteket még az előminősítés előtt lezáratni.

Miért nem fogadja el a bank önerőként a vásárlás előtt felvett személyi kölcsönt?

Aki az ingatlanvásárlást megelőzően, jellemzően 90 napon belül vesz fel személyi kölcsönt, annak a bank azt az összeget nem fogadja el önerőnek. Ez duplán üt vissza: az összeg nem számít önerőnek, a törlesztője viszont beszámít a JTM-be, tehát a felvehető hitel is kevesebb lesz.

Mit vizsgál a bank magánál az ingatlannál?

A bank fedezetet minősít, nem otthont: azt méri fel, megtérül-e a hitel az ingatlanból, ha a törlesztés elmarad. Ezért nem a lakás színvonala a mérce, hanem a jogi rendezettsége, az azonosíthatósága és a forgalmi értéke. Egy rendezett iratú, felújítandó lakás lehet jobb fedezet, mint egy frissen felújított, de túlárazott lakás.