Szerző: Dudics Dávid · Közzétéve: · Frissítve:
Ha hónapok óta nem kel el a lakás, a legtöbb tulajdonos ugyanarra gondol: túl sokat kér érte. Néha igaza van. Sokszor viszont a vevő egészen más lakások mellett látja a hirdetést, mint amelyekkel a lakás valójában versenyez, és azokhoz mérve tényleg drágának tűnik.
Saját piacfigyelésünkben egy budapesti lakás pontosan így járt. A környék négyzetméterárának középértékéhez (mediánjához) mérve 124 százalékon állt, vagyis jóval a szokásos ár fölött. Amikor azonban csak azokhoz a lakásokhoz mértük, amelyeknek ugyanúgy nagy teraszuk van, kiderült, hogy a saját mezőnyében a medián 88 százalékán áll. Ugyanaz a lakás, ugyanaz az ár, csak másik polcon.
Miért félrevezető a négyzetméterár-átlag
Az átlag minden lakást egy polcra tesz: a sötét, utcai, erkély nélküli lakást és a napos, nagy teraszosat is. Ha a te lakásod az utóbbi, az átlag mindig drágának fogja mutatni.
A 2026 őszi budapesti mérésünkben 189 különböző lakást vetettünk össze, 55 és 90 négyzetméter között. Ebben a mezőnyben az erkély, illetve a terasz mérete volt a legerősebb árképző:
| erkély vagy terasz | lakások száma | négyzetméterár a környék mediánjához képest |
|---|---|---|
| nincs | 51 | 92,9% |
| 0-5 m² | 42 | 93,4% |
| 5-10 m² | 46 | 98,6% |
| 10-20 m² | 32 | 129,5% |
| 20 m² felett | 18 | 140,7% |
Tíz négyzetméter alatt az erkély alig mozdítja az árat. Húsz négyzetméter fölött viszont a lakások négyzetméterára 41 százalékkal a környék mediánja fölött áll. Aki egy ilyen lakást az egész környékhez mér, valójában két különböző kategóriát hasonlít össze.
Ugyanaz a lakás, két polcon
A budapesti lakás hirdetése az alapterületet mutatta. A vevő, aki négyzetméterárra keres, így minden környékbeli lakás mellett látta, és azokhoz képest a 124 százalékot érzékelte. A nagy teraszos lakások között ugyanez az ár a medián 88 százaléka volt.
A tulajdonosnak tehát nem az árból kellett volna engednie. A hirdetés első képének, címsorának és első mondatának kellett volna azt a jegyet hordoznia, amelyik a lakást a drágább polcra teszi. Hogy végül mennyiért kelt el, nem mértük; a tanulság az, hogy a hirdetés rossz mezőnyben versenyzett.
Mi nem számít, amiről azt hisszük
Sok eladó a földszint miatt aggódik, és már a hirdetésben magyarázkodik. A budapesti mérésünkben erkély nélkül a földszinti és az emeleti lakások négyzetméterára ugyanott állt, mindkettő a környék mediánjának 92,9 százalékán. A földszinti lakások magasabb árát a hozzájuk tartozó terasz és kertkapcsolat adta, nem a szint.
Ugyanebben a mezőnyben a lift megléte egy százalékpontot sem mozdított a négyzetméteráron (99,9 százalék lifttel, 99,1 százalék lift nélkül). Amiért sokan engednek az árból, az itt nem volt árkérdés.
Egy fontos határ: ezek egy budapesti környék hirdetési árai, egy adott napon. Másik környéken más jegy lehet a döntő, ezért a saját mezőnyödet kell megmérni, nem ezt a táblázatot átvenni.
Hogyan találd meg a saját polcodat
- Gyűjtsd össze a környék összes eladó lakását, ne csak a találati lista első oldalát.
- Szűrd ki az ismétlődő hirdetéseket. Ugyanaz a lakás gyakran több közvetítőnél is fent van, néha eltérő alapterülettel vagy erkélymérettel; a budapesti mérésünkben egyetlen lakás több különböző közvetítő nevén is szerepelt.
- Döntsd el, mi a lakásod legerősebb jegye (terasz, kert, kilátás, állapot), és csak azokhoz a lakásokhoz mérd, amelyeknek ez szintén megvan.
- Nézd meg, hol állsz ezen a szűkebb mezőnyön belül. Ha a medián alatt, valószínűleg nem az ár a gond.
- Ha a hirdetés nem az erős jegyeddel nyit, előbb azt javítsd, és csak utána nyúlj az árhoz.
Eladás előtti tanácsadás
Ha a lakásod hetek óta áll, és nem tudod, hogy az ár vagy a hirdetés a gond, ezt meg lehet mérni. Az eladás előtti tanácsadáson a saját környékedet gyűjtjük le, kiszűrjük az ismétlődő hirdetéseket, és megmutatjuk, melyik polcon áll valójában a lakásod, és mit érdemes a hirdetésben megváltoztatni.