Újépítésű ingatlan vásárlása hitelre?
Van egy lakás, ami még nincs kész. Van egy bank, aki fedezetet keres. És ott vagy te, aki már foglalózni szeretne, és a végén fizetni fog érte.
Ez a cikk arról szól, hogyan lesz ebből a háromból egy működő ügylet, és hol szokott elcsúszni.
Kész ingatlan helyett egy ígéret
Aki most néz ki egy újépítésű lakást, jellemzően azt hiszi, hogy a különbség az árban és a színvonalban van.
A bank szempontjából a különbség viszont egészen más. Ha egy kész lakást veszel, akkor egy meglévő ingatlant értékelnek: van tulajdoni lap, van helyrajzi szám, van mire jelzálogot bejegyezni.
Tervezőasztalos vásárlás esetén mindebből több is hiányozhat. Az épület állhat már, de nincs használatbavételi engedély. Vagy a társasház nincs albetétesítve, ezért a lakásnak nincs önálló tulajdoni lapja.
Vagyis nem egy birtokba vehető lakást veszel meg, hanem egy szerződésben, alaprajzon, műszaki leírásban és társasházi iratokban meghatározott jövőbeli lakást.
És valljuk be, egy ígéretre nehezebb hitelt adni, mint egy már létező lakásra. Ebből következik minden, ami utána jön: a folyósítás menetrendje, a papírok, és az is, mikortól indul a kamat és a hiteltörlesztés.
Ebben a cikkben pedig végig vesszük, hogy mi kell ahhoz, hogy egy még el nem készült lakás hitelezhető legyen.
Először rólad dönt a bank, csak utána a lakásról
Mielőtt bármit néznének az ingatlanon, le kell futtatni egy előszűrést rajtad. Ez nem mérlegelés kérdése: aki ezen fennakad, annál a jövedelem már nem számít.
Az életkor. A hitelfelvevő nagykorú, a futamidő vége pedig jellemzően a 70. és a 75. életév közé eshet, bankonként eltérően. A gyakorlatban ez a futamidőt szűkíti: ötvenévesen a húszéves futamidő még belefér, a harmincéves jellemzően nem.
A lakcím. Magyarországi lakcím vagy tartózkodási engedély kell. Külföldi jövedelemnél és külföldi állampolgárságnál nem az történik, hogy nem kapsz hitelt, hanem az, hogy kevesebb bank közül választhatsz, és szigorúbb feltételekkel.
A hitelmúltad. Itt a Központi Hitelinformációs Rendszer, a KHR dönt. Nem minden bejegyzés zárja ki a hitelt, és ezt érdemes pontosan tudni. A ma is fennálló elmaradás a legtöbb banknál megállítja az ügyletet. A lezárt, rendezett tétel más eset: az még látszik egy ideig, de nem automatikusan kizáró ok, csak szűkíti a kört.
Ha nem vagy biztos benne, mi szerepel rólad, a saját KHR-jelentésedet díjmentesen lekérheted. Ezt az első banki beszélgetés előtt érdemes megtenni, ne utána. Egy elfelejtett régi tartozás a bírálat közepén derül ki, amikor már foglalót adtál.
A köztartozás. Az adóhatósági és a közműtartozás a bírálatnál előkerül.
A bankszámlád története. A bank nem csak azt nézi, mennyi érkezik, hanem azt is, mi történik vele. A rendszeres havi mínusz, a hónap végére lenullázott számla és a folyamatosan kihasznált hitelkeret rontja a megítélést.
Az adóstárs és a kezes. Ha a jövedelmed önmagában kevés, a bank adóstársat fogad el. Az adóstárs jövedelme beszámít, de a tartozásai is: ha neki fut egy autóhitele, az a te felvehető összegedet csökkenti. A kezes más eset: nála a bank a jövedelmet vizsgálja, tulajdonrészt viszont nem szerez a lakásban.
A JTM: az a mutató, ami megmondja, mekkora törlesztőt bírsz el
Igazolt, rendszeres jövedelem kell. Munkaviszonynál jellemzően három hónap, vállalkozónál egy lezárt üzleti év a minimum.
Innentől egyetlen mutatón múlik minden, és ez a jövedelemarányos törlesztőrészlet, röviden a JTM. Ez mondja meg, hogy az igazolt havi nettó jövedelmed mekkora részét viheti el a törlesztő.
A fő szabály: a havi törlesztőd nem haladhatja meg a jövedelmed felét. Ha viszont a nettó jövedelmed eléri a 800 000 forintot, a határ már 60 százalék, vagyis akár 480 000 forintos havi törlesztőrészletig is hitelezhető lehetsz.
A futamidő és a kamatperiódus is beleszól. Ötévesnél hosszabb futamidőnél a rövid kamatperiódus tovább szűkíti a keretet: a jogszabály a hosszabb kamatrögzítést kedvezőbben kezeli, mert az kiszámíthatóbb. Ugyanaz a jövedelem tehát két különböző ajánlatnál két különböző hitelösszeget bír el.
És most jön az a pont, ahol a legtöbben alábecsülik magukat. Minden meglévő tartozásod beleszámít, nem csak az, amit ténylegesen fizetsz. A fel nem használt hitelkeret és a hitelkártya kerete is elvisz a mozgásteredből, akkor is, ha hozzá sem nyúlsz. Egy hárommilliós hitelkártyakeret, amit sosem használsz, ugyanúgy csökkenti a felvehető hitelt, mintha minden hónapban levinnéd. A bank a keretet nézi, nem a szokásodat.
A szükségtelen kereteket ezért érdemes a hitelkérelem előtt megszüntetni. Jellemzően egy telefonhívás, és a hatása azonnal látszik a bírálatban.
A jövedelem típusa is számít, és ez az a pont, ahol a legkevésbé lehet általános szabályt mondani. A munkabér, a vállalkozói jövedelem, a bérbeadásból származó bevétel és a külföldi jövedelem nem egyformán számít be, és a beszámítás aránya bankonként is eltér. Ezt a saját helyzetedre kell megnézni.
A bank a szokásaidat is pontozza, nem csak az összeget. Negatívan értékeli, ha a számlaforgalomban szerencsejátékra fordított költés jelenik meg, ha a számla hónap végén rendszeresen lenullázódik vagy mínuszba fordul, és ha a kiadások nagy része láthatóan szórakozóhelyeken és dohányboltokban keletkezik. Pozitívan értékeli a tudatos pénzkezelés jeleit: a lakástakarék-pénztári és az egészségpénztári befizetést, a rendszeres nyugdíjmegtakarítást.
Ez azért fontos, mert visszamenőleg nem javítható. A bank a benyújtott számlatörténetet nézi, nem az igénylés napján kialakított szándékot. Ha tudod, hogy fél éven belül hitelt szeretnél, a szokásaidon ma érdemes változtatni.
A kérdés nem az, hogy kész van-e. Hanem hogy milyen hitelt veszel fel milyen ingatlanra
Ez a kijelentés valójában 2026 márciusa óta számít igazán.
Ugyanarra a lakásra kétféle lehetőség van, és nem a lakás dönti el, hanem a hiteltípusa.
A piaci, nem támogatott lakáshitelnél a bank legtöbbször akkor folyósít, amikor az épület elkészült, megvan a használatbavételi engedély, létrejöttek az albetétek, és aláírtátok a végleges adásvételit. Egy összegben.
A támogatott hitelnél (Otthon Start, CSOK Plusz) a pénz szakaszosan is mozoghat, már az építkezés alatt, a készültségi szintekhez igazítva. Ezt a 2026. március 7-től hatályos kormányrendelet nyitotta meg.
Pont ezért nem lehet arra a kérdésre válaszolni, hogy „mikor kapom meg a pénzt”, amíg nem tudjuk, milyen hitelt veszel fel. Ugyanaz a lakás, ugyanaz a kivitelező, két teljesen különböző fizetési ütem.
A szakaszos folyósítás, és a csapda, ami benne van
A támogatott ágnál a pénz nem a kivitelezőhöz megy közvetlenül. Óvadéki célú számlára kerül, és onnan a fejlesztő a lakás elkészülte után jut hozzá. Az állami kamattámogatás téged viszont már ezt megelőzően is megillet.
Ez a te védelmed. Viszont van egy következménye, amit előre kell végiggondolni: a kivitelezői szerződésben álló fizetési ütem és a bank folyósítási üteme két külön menetrend, és nem automatikusan esik egybe.
Aki ezt a kettőt nem veti össze aláírás előtt, saját magának csinál rést: fizetnie kellene, és a pénz még a bank oldalán áll.
Épp ezért ezt a két ütemtervet érdemes egymás mellé tenni, még az adásvételi aláírása előtt. Ez az a pont, ahol egy tapasztalt partner bevonása a legtöbbet ér, mert a szerződést utólag nagyon nehéz megváltoztatni.
A támogatott ág néhány további feltétele, hogy ne érjen meglepetés:
- a kivitelezőnek projekthitelt vagy vállalkozói kölcsönt kell felvennie
- az ingatlanra társasházi építményi jogot kell bejegyezni
- az utolsó szakasz feltétele a használatbavételi engedély és az értékbecslés
- a használatbavételi engedély megszerzésére határidő van, legfeljebb három év, indokolt esetben egy évvel meghosszabbítva
A társasházi építményi jog: amitől a bank fedezetet kap egy nem létező lakásra
2026. február 1. óta létezik egy jogintézmény, ami pont ezt a problémát oldja meg.
Amíg az épület nincs kész, a te lakásod jogilag nem létezik: nincs albetét, nincs helyrajzi szám, nincs mire jelzálogot bejegyezni. A társasházi építményi jog egy olyan jog, ami az építés alatt álló lakásra a te javadra bejegyezhető, és az épület elkészültével tulajdonjoggá alakul.
Vagyis a bank kap valamit, amire a jelzálogot ráteheti, azelőtt, hogy a lakás létezne.
Az albetétesítés: ezen áll vagy bukik a folyósítás
Az albetétesítés az, amikor a társasház egyes lakásai önálló ingatlanként, külön tulajdoni lapon jelennek meg. Amíg ez nem történik meg, a lakásod jogilag nem létezik önállóan, csak a társasház egésze.
Ennek egyetlen, de nagyon gyakorlati következménye van: amíg nincs önálló tulajdoni lap, a banknak nincs mire jelzálogjogot bejegyeznie. Jelzálogjog nélkül pedig a piaci ágon nincs folyósítás.
Az albetétesítés csúszása így a folyósítást is késlelteti, akkor is, ha a lakás műszakilag régen készen van.
Az adásvételi szerződésben ezért nem elég átadási dátumot rögzíteni. Azt is rendezni kell, mi történik, ha a használatbavételi engedély, az albetétesítés vagy a banki folyósítás csúszik.
A használatbavételi engedély, és amit a kamatról tudni kell
A használatbavételi engedély az a papír, ami kimondja: az épület rendeltetésszerűen és biztonságosan használható.
Ha megvan, a lakás onnantól a bank szemében is kész ingatlan. Ha még nincs meg, a piaci hitelek jó részénél nem önálló, kész lakásról beszélünk, hanem építés alatt álló ingatlanról, és arra más termék van.
Van kivétel a piacon: néhány banknál lehetőség van arra, hogy már az albetétek létrejötte előtt, a használatbavételi engedélyre megtörténjen a folyósítás. Ennek a feltétele száz százalékos készültség, energetikai tanúsítvány és a lakásbiztosítás engedményezése, és kizárólag az albetétesítéstől lehet eltekinteni.
És itt van egy tétel, ami sokakat meglep: a kedvezményes, támogatott kamat csak a használatbavételi engedély megszerzése után indul el. Addig is fizetsz, csak nem a kedvezményes kamatszinten. Ezt érdemes beépíteni a családi költségvetésbe, mert több hónapról lehet szó.
Az önerő, és hogy nem attól függ, mennyit tettél félre
A hitel nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát. Ez törvényi felső határ, nem banki szokás, tehát a 20 százalék önerő az alapvető a piacon.
Az értékbecslés dönti el, hogy mekkora önerőre van szükséged, nem a vételár. A bank a saját értékbecsléséből számol. Ha az értékbecslés a vételár alatt marad, a különbözet forintról forintra a te önerődet növeli. Aki pontosan 20 százalékkal indul neki, annak nem marad tartaléka egy kedvezőtlen értékbecslésre.
Az is számít, hogy honnan van a pénz. Ha az ingatlanvásárlást megelőzően, jellemzően 90 napon belül veszel fel személyi kölcsönt, azt a bank nem fogadja el önerőnek. Ez duplán üt vissza: az összeg nem számít önerőnek, a törlesztője viszont beszámít a JTM-be, tehát még kevesebb hitelt kapsz.
Otthon Start hitellel bizonyos feltételek mellett 10 százalék önerő is elegendő, pótfedezet bevonásával akár 0 százalék.
Az értékbecslés, amikor még nincs mit megnézni
Az értékbecslés díja jellemzően 40 000 és 60 000 forint között mozog, és több bank a folyósítás után visszatéríti.
Tervezőasztalos vásárláskor az értékbecslő nem tud bemenni a lakásba, ezért a tervdokumentációból és a műszaki leírásból dolgozik, amíg az ingatlan nincs kész.
Ebből következik, hogy a műszaki leírás nem formalitás. Az lesz az az irat, amiből a fedezet értéke kiszámolódik.
A támogatott, szakaszos folyósítás utolsó szakaszának feltétele a használatbavételi engedély és az értékbecslés.
A fizetési ütemezés: a vételár szakaszokban esedékes
Az új építésű lakások vételára jellemzően szakaszosan esedékes, és az ütem a készültségi fokot követi. Ez téged is véd, mert nem fizetsz előre mindent, és a beruházónak is folyamatos finanszírozást ad.
A leggyakoribb szakaszok:
- Foglaló vagy előleg, a szerződés aláírásakor.
- Szerkezetkész állapot. Amikor áll a teherhordó váz, a födémek és a lépcsőház.
- Épületgépészet, falazatok, válaszfalak. Amikor megvannak a belső elválasztások és a villany, a víz meg a fűtés fő vezetékei.
- Vakolat és alapszintű belső munkák.
- Befejező munkák. Burkolatok, festés, nyílászárók, szaniterek.
- Használatbavételi engedély vagy birtokbaadás. Az utolsó részletet jellemzően a birtokbaadáskor fizeted.
Hogy melyik szakaszra mekkora rész esik, azt a beruházó szabja meg, és projektenként eltér. Amit ebből érdemes elvinni: a te fizetési kötelezettséged az építkezés ütemét követi, a bank folyósítása viszont saját feltételekhez van kötve. A kettőt neked kell egymáshoz igazítani, mert magától nem esik egybe.
Ha csúszik a beruházás: itt derül ki, mit ér a szerződésed
Új építésűnél a csúszás gyakori. A kérdés nem az, hogy előfordulhat-e, hanem az, hogy a szerződés mit kezd vele.
Amit érdemes végignézni aláírás előtt:
- van-e pontos teljesítési határidő
- mi számít beruházói késedelemnek
- jár-e kötbér neked, ha a beruházó csúszik
- a kötbér napi vagy havi összegben van meghatározva
- van-e felső korlátja a kötbérnek
- mikor állhatsz el a szerződéstől
- visszajár-e a befizetett vételárrész
- mi történik a hitelkérelmeddel, ha a projekt hónapokat csúszik
A megengedő szerződésben a beruházó hosszabb ideig csúszhat következmények nélkül, míg a te fizetési késedelmed azonnal szigorú jogkövetkezménnyel jár. Ez a kiegyensúlyozatlanság az, amit érdemes még aláírás előtt kiegyenlíteni.
Ha a bank nem folyósít: négy külön eset, és nem mindegy, melyik
A hitelbírálat és a tényleges folyósítás nem ugyanaz. Előfordulhat, hogy hitelképes vagy, a bank mégsem utal az adott napon, mert hiányzik egy dokumentum, csúszik az albetétesítés, lejárt egy értékbecslés, vagy a projekt nem felel meg a bank feltételeinek.
A szerződésed akkor véd, ha ezt a négy esetet szétválasztja:
- te nem kapsz hitelt a saját helyzeted miatt
- a bank az ingatlan vagy a projekt miatt nem folyósít
- a beruházó nem adja át időben a bank által kért dokumentumokat
- a használatbavételi engedély vagy az albetétesítés csúszása miatt nem lehet folyósítani
Ezeket nem szabad egyetlen mondattal elintézni. Ha a szerződés csak annyit mond, hogy határidőben fizetned kell, akkor a banki csúszás kockázata könnyen teljes egészében rád kerül.
A kivitelezői kockázat: amit a bank nem néz, te viszont igen
A bank a fedezetet vizsgálja. A kivitelező mögötti céget nem.
Most viszont gondold végig: a szakaszos folyósítás közben a te pénzed és a bank pénze is egy projekthez van kötve, aminek a határideje csúszhat. A készültségi igazolás annyit ér, amennyire a kivitelező megbízható.
Ez nem elrettentés. Ez az a rész, ahol érdemes körülnézni: mióta van a piacon a cég, hány projektet adott át, mi lett az előző átadási határidőkkel.
És ez az a pont, ahol a hitelszakértőd más kérdéseket tesz fel, mint az értékesítő. Pont ezért érdemes már az első beszélgetésen bevonni, ne akkor, amikor a foglaló már elment.
Lépések, amiknek a sorrendjére érdemes figyelni
A folyamat akkor működik, ha ebben a sorrendben halad:
- Előminősítés. Kiderül, mekkora hitelt bír el a jövedelmed. Ez a lakás kiválasztása előtt történjen, ne utána.
- A projekt és a beruházó átvizsgálása. Társasházi alapító okirat, műszaki leírás, alaprajz, a beruházó fizetési ütemezése.
- Adásvételi szerződés. A fizetési ütemezést a banki folyósítási feltételekhez igazítva.
- Hitelkérelem és értékbecslés.
- Bírálat, kölcsönszerződés, közjegyzői okirat.
- Folyósítás. Piaci ágon a jelzálogjog bejegyzése után egy összegben, támogatott ágon szakaszosan, óvadéki számlára.
Amit a bankba vigyél magaddal: személyi okmányok, adókártya, TAJ-kártya, munkáltatói jövedelemigazolás vagy NAV-jövedelemigazolás, jellemzően három hónap bankszámlakivonat, az adásvételi szerződés vagy annak tervezete, a társasház alapító okirata és a műszaki leírás, a beruházó fizetési ütemezése, támogatott hitelnél pedig a jogosultsági feltételek igazolásai.
Összességében
Az újépítésű lakás nem nehezebben hitelezhető, mint a használt. Csak más a menetrendje.
Aki érti, hogy a folyósítás nem a lakáson múlik, hanem a hiteltípuson, és aki a kivitelezői fizetési ütemet a bank folyósítási ütemével együtt nézi meg, az nem csúszik meg a saját lakásvásárlásán.
A többi már a szokásos munka: papír, határidő, és egy szakértő, aki mind a kettőt átlátja. Mert a saját otthonod egyben a legnagyobb befektetésed is, és megéri a tervezést.
Amit itt olvastál, a jogszabályi keretről és a piac bevett gyakorlatáról szól. A konkrét feltételeket nem ez a cikk mondja meg, hanem az adott bank hatályos üzletszabályzata és hirdetménye. Az szabja meg, mekkora önerőt kérnek, mit fogadnak el jövedelemnek, milyen ingatlanra adnak hitelt, és mennyit számolnak fel érte. Két bank ugyanarra a helyzetre két különböző választ adhat, és mind a kettő szabályos. Ha valamit itt máshogy olvastál, mint amit a banki ügyintéző mond, az üzletszabályzat az erősebb.
A piaci környezet is mozog: a kamatok, az akciók és a feltételek hónapról hónapra változnak. Ez a szöveg a megírása idején érvényes állapotot tükrözi, és nem frissül magától.
Ez a cikk általános tájékoztatás és a szerző szakmai véleménye. Nem minősül a hitelintézeti törvény szerinti hiteltanácsadásnak, nem minősül befektetési tanácsadásnak, és nem helyettesíti a személyre szabott, egyedi átvilágítást. Nem ismerjük a te jövedelmedet, a terveidet és a lakást, amire készülsz, tehát ajánlást sem tudunk adni rá. A döntés a tiéd, és a következményei is.
