A lakásvásárlás legdrágább meglepetése ritkán a szerződéskötés napján éri az embert. Néhány héttel vagy akár hónappal később érkezik, egy hivatalos boríték formájában, amikor a költözés izgalma már lecsengett, és úgy érzed, a nehezén túl vagy: ez a vagyonszerzési illeték.
Ez a cikk azt mutatja meg, mennyi ez az összeg 2026-ban, mikor csökkenthető vagy engedhető el egészben, és mire számíts, amikor megérkezik a NAV fizetési meghagyása.
*A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak. Egyedi ügyben mindig érdemes ügyvéddel vagy adószakértővel egyeztetni, mert a jogszabályok időről időre változnak.*
Mi az a vagyonszerzési illeték, és ki fizeti?
A vagyonszerzési illeték hivatalos neve visszterhes vagyonátruházási illeték. Akkor kell fizetni, ha egy vagyontárgy, jelen esetben egy ingatlan, ellenérték fejében gazdát cserél. A szabályt az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény rögzíti.
Az illetéket a vevő fizeti, nem az eladó. A logika egyszerű: aki vagyont szerez, az járul hozzá az állami bevételhez, nem az, aki megválik tőle.
Nem csak a tulajdonjog megszerzése esik illeték alá. Ugyanez vonatkozik ingatlanhoz kapcsolódó más vagyoni értékű jogokra is, például a haszonélvezeti jog vagy az építményi jog átengedésére. A gyakorlatban a lakásvásárlók túlnyomó többségét azonban az egyszerű eset érinti: megveszik a lakást, és illetéket fizetnek utána.
Mekkora a vagyonszerzési illeték mértéke 2026-ban?
Az alapkulcs 4 százalék. Nem a vételár a kiindulópont, hanem az ingatlan forgalmi értéke, amit a NAV állapít meg. A két szám a gyakorlatban általában megegyezik, de a hivatal jogosult ettől eltérni, ha a bejelentett vételárat a piaci értékhez képest nem tartja reálisnak.
A hitel ezen nem változtat. Ha egy lakást részben hitelből, részben önerőből veszel meg, az illeték alapja akkor is a teljes forgalmi érték marad, nem csak az önerő.
| Ingatlan forgalmi értéke | Vagyonszerzési illeték (4%) |
|---|---|
| 35 millió Ft | 1 400 000 Ft |
| 55 millió Ft | 2 200 000 Ft |
| 85 millió Ft | 3 400 000 Ft |
Ez a táblázat az egyszerű esetet mutatja, kedvezmény vagy mentesség nélkül. A következő szakaszok azt írják le, mikor lehet ennél kevesebbet fizetni.
Mikor jár illetékmentesség? CSOK és CSOK Plusz
Az egyik mentesség a családtámogatáshoz kötődik. Ha a lakás tulajdonjogát vagy egy tulajdoni hányadát Családi Otthonteremtési Kedvezmény, vagyis CSOK felhasználásával szerzed meg, teljes illetékmentesség illet meg, a vételártól függetlenül. Ugyanez áll a CSOK Plusz felhasználásával vásárolt lakásokra is.
Van egy pont, amire érdemes odafigyelni: ha a támogatást később, bármilyen okból vissza kell fizetned, ez egyes esetekben az illeték utólagos kiszabását vonhatja maga után. A mentesség tehát nem feltétlenül végleges, ha később nem teljesülnek a támogatás feltételei.
Cserepótló vétel: hogyan csökkenti az illetéket, ha lakást cserélsz?
Ha eladod a régi lakásodat, és ebből veszel egy másikat, nem a teljes új vételár után kell illetéket fizetned. A szabály lényege, hogy csak a két ingatlan értéke közti különbözet után kell illetéket számolnod, feltéve, hogy az eladás és a vásárlás egy adott időablakon belül történik.
Egy egyszerű példa mutatja a lényeget: eladsz egy lakást 42 millió forintért, és veszel egy másikat 57 millióért. Az illeték alapja ekkor nem 57, hanem 15 millió forint, ennek 4 százaléka pedig 600 000 forint.
Az időablakra vonatkozó szabály 2026-ban módosult, és a jelenleg leggyakrabban idézett érték öt év a vásárlást megelőző eladásra. Ezt fontos leszögezni: a pontos időhatár esettípusonként eltérhet attól függően, hogy egyetlen lakást cseréltél-e, vagy több korábbi ingatlanod értékesítését is figyelembe akarod venni, illetve hogy a teljes mentesség vagy csak a kedvezményes, csökkentett alapú számítás szabályai vonatkoznak-e rád. Mielőtt egy konkrét cserepótló ügyletet erre alapoznál, mindenképp egyeztess ügyvéddel vagy közvetlenül a NAV-val, mert ez az egyik olyan pont, ahol egyhónapos tévedés is számottevő összegbe kerülhet.
Kedvezmény 35 év alatti első lakásszerzőknek
Ha még nem töltötted be a 35. életévedet, és most szerzel életedben először önálló lakástulajdont, 50 százalékos kedvezményre lehetsz jogosult. A feltétel, hogy a megvásárolt lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 millió forint legyen, és korábban se önálló lakástulajdonod, se legalább 50 százalékos tulajdoni hányadod ne legyen.
A mai árszínvonalon ez a kedvezmény szűk körben használható, mert sok településen már a kisebb lakások ára is meghaladja a 15 milliót. Ahol viszont belefér, ott a megtakarítás komoly: egy 15 milliós lakásnál ez 300 000 forint különbséget jelent.
Hogyan és mikor kell megfizetni az illetéket?
Az illetéket nem a szerződés aláírásának napján utalod el. A vagyonszerzést illetékkiszabásra be kell jelenteni, amit a gyakorlatban jellemzően az adásvételben közreműködő ügyvéd intéz. Ezt követően a NAV megállapítja a forgalmi értéket, majd fizetési meghagyást, vagyis határozatot küld, amelyben szerepel a fizetendő összeg.
A határozat megérkezése hetekbe vagy hónapokba is telhet az ügyintézés terhelésétől függően. A fizetési határidőt maga a határozat tartalmazza, ezt érdemes pontosan betartani, mert a késedelem pótlékot von maga után.
Kérhető részletfizetés a vagyonszerzési illetékre?
Igen, és ha első lakástulajdont szerzel, ehhez nem is kell külön indoklást adnod. A NAV a kérelmedre automatikusan engedélyezi, hogy az összeget egy éven belül, tizenkét egyenlő összegű részletben, pótlék felszámítása nélkül fizesd ki.
A feltétel egyetlen dolog: a részleteket pontosan kell fizetni. Ha egy részlet elmarad, a kedvezmény elvész, és a fennmaradó tartozás egy összegben válik esedékessé, késedelmi pótlékkal növelve.
Gyakran felmerülő kérdések
Hány százalék a vagyonszerzési illeték jelenleg? Alapesetben az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka, kedvezmény vagy mentesség nélkül.
Ha tetszik a cikk, támogass minket egy lájkkal.
A vételár vagy a forgalmi érték számít? A forgalmi érték, amit a NAV állapít meg. Ez a legtöbbször megegyezik a vételárral, de a hivatal jogosult ettől eltérni.
Automatikusan jár-e mentesség minden első lakásvásárlónak? Nem. Külön kedvezmény illeti a 35 év alatti, 15 millió forintnál olcsóbb első lakást vásárlókat, és külön szabály vonatkozik a CSOK vagy CSOK Plusz felhasználásával történő vásárlásra. Aki egyik feltételnek sem felel meg, és más mentesség sem vonatkozik rá, a teljes 4 százalékot fizeti.
Mit tegyek, ha lakást cserélek, nem csak veszek? Nézd meg a cserepótló vétel szabályait, mert lehet, hogy csak a két lakás értéke közti különbözet után kell fizetned. Az időablak esettípusonként eltérhet, ezért ezt egyeztesd ügyvéddel, mielőtt a vásárlási vagy eladási időpontot ehhez igazítanád.
Egy összegben kell kifizetni az illetéket? Nem feltétlenül. Első lakásszerzőként kérelemre, külön indoklás nélkül kapsz legfeljebb 12 hónapos, pótlékmentes részletfizetést.
Az illeték nem a vásárlás legdrágább tétele, de az egyetlen, ami akkor érkezik, amikor a figyelmed már máshol jár. Ha ezt a négy-öt szabályt előre ismered, a hivatalos boríték nem meglepetés lesz, hanem egy szám, amire már számítottál.
