Szerző: Dudics Dávid · Közzétéve: · Frissítve:
Eladás előtt sokan úgy döntenek, hogy gyorsan felújítják a lakást, mert a „felújított” címkével többet kérhetnek érte. Hogy ez a többlet mekkora, azt a környék dönti el, és a különbség zónánként meglepően nagy. Ezért a felújítás előtt érdemes megmérni, mennyit fizet a te környéked a címkéért.
Felújítás eladás előtt: mennyit ér a címke zónánként
Saját piacfigyelésünkben 2026 októberében hat budapesti mérőzóna hirdetéseit bontottuk állapot szerint. Azt néztük, hogy a „felújított” lakások négyzetméterára (középértéke, azaz mediánja) mennyivel áll a „jó állapotú” lakásoké fölött:
| zóna | felújított a jó állapotúhoz képest | lakások száma (felújított / jó állapotú) |
|---|---|---|
| Kőbánya-Óhegy, 50-60 m² | +17,1% | 23 / 24 |
| XX. kerület, panel | +11,7% | 23 / 27 |
| XVIII. kerület, panel | +2,1% | 38 / 76 |
| Kőbánya-Újhegy, 50-59 m² | +1,4% | 18 / 20 |
| Kőbánya-Óhegy, 60-75 m² | -3,3% | 15 / 22 |
Ugyanaz a címke az egyik zónában 17 százalékos felárat jelent, a másikban semennyit. A Kőbánya-Óhegy 60-75 négyzetméteres sávjában a felújított lakások négyzetméterára még a jó állapotúakénál is alacsonyabb volt.
Ahol tényleg nagy a különbség
A jó állapotú lakáshoz képest tehát nem mindenhol számít a felújítás. A felújítandó lakáshoz képest viszont a két panelzónában nagy az ugrás:
| zóna | felújított a felújítandóhoz képest | lakások száma (felújított / felújítandó) |
|---|---|---|
| XX. kerület, panel | +25,9% | 23 / 11 |
| XVIII. kerület, panel | +18,4% | 38 / 27 |
| Kőbánya-Újhegy, 50-59 m² | +7,9% | 18 / 22 |
Ebből az következik, hogy ha a lakásod ma felújítandó állapotban van, egy alapos rendbetétel a panelzónákban sokat mozdíthat a hirdetési áron. Ha már jó állapotú, a további felújítás felára a környéktől függ, és lehet közel nulla is.
Mit nem mond meg a címke
A címkét a hirdető írja be, senki nem ellenőrzi. Ami az egyik hirdetésben „felújított”, az a másikban „jó állapotú”, és fordítva. A számok tehát azt mutatják, mennyit kérnek az eladók az egyes címkék mellett, nem azt, mennyiért kelnek el a lakások.
A minták sem nagyok. A legkisebb csoport, amit fent szerepeltetünk, 11 lakás (XX. kerületi panel, felújítandó). Ahol egy csoportban 10-nél kevesebb lakás volt, azt kihagytuk, mert ott egy-két drága vagy olcsó hirdetés eldöntené az eredményt.
És a táblázat egy dolgot egyáltalán nem tartalmaz: a felújítás költségét. A felár csak akkor ér valamit, ha nagyobb, mint amennyibe a felújítás kerül, és amennyi idő alatt elkészül.
Mielőtt belevágsz
- Mérd meg a saját zónádat: mennyivel kérnek többet a felújított lakásokért, mint a jó állapotúakért és a felújítandókért.
- Tedd mellé a felújítás teljes költségét, a saját lakásodra számolva, és az időt, ameddig a lakás nem hirdethető.
- Nézd meg, melyik címkéhez vagy most közelebb. Felújítandóból jó állapotúba lépni más munka és más ár, mint jó állapotúból felújítottba.
- Ha a különbözet a költség alatt marad, a felújítás helyett a hirdetés javítása és a lakás rendbetétele lehet a jobb döntés.
Mielőtt nekikezdesz: a felújítás előtt nézd meg a lakásbiztosításodat is. Azt javasoljuk, hogy a saját lakásodra olyan ingatlanbiztosítást köss, amely a felújításból eredő károkat is fedezi, és azokat is, amelyeket a felújítás a ház többi lakójának okoz. Így ha utólag mégis történne valami, nem egyedül kell megoldanod.
Felújítás előtti tanácsadás
Ha azon gondolkodsz, felújítsd-e a lakást eladás előtt, és mennyire mélyen, a felújítás előtti tanácsadáson a helyszínen felmérjük a lakásodat, és javaslatot adunk, mit érdemes átalakítani és milyen sorrendben. Ha előbb azt akarod tudni, mennyit fizet a környéked a felújított lakásért, az eladás előtti tanácsadás piaci képe ezt méri.
