Mennyi az a foglaló? Mire figyelj, mit érdemes rögzíteni?

Röviden: a foglaló a gyakorlatban a vételár 5-10 százaléka, és az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés aláírása után adod át. Ha az ügylet a vevő hibájából hiúsul meg, az eladó megtarthatja, ha az eladó hibájából, a kétszeresét fizeti vissza. Az előleg ezzel szemben meghiúsuláskor visszajár, ezért a szerződésben mindig írd le, melyikről van szó.

Az egyik legfontosabb, mégis legtöbbször félreértett része az ingatlanvásárlásnak

Az ingatlanvásárlás során az egyik első pénzügyi lépésünk a foglaló átadása. Ez az összeg nemcsak a komolyságot jelzi, hanem jelentős joghatásokkal is jár – különösen akkor, ha az ügylet meghiúsul. A probléma, hogy sokan nem tudják, mikor és mennyit érdemes adni, és mi a különbség a foglaló és az előleg között. Egyetlen elhibázott döntés, egy félreértelmezett kifejezés, és több millió forint foroghat kockán.

A foglaló egy pénzügyi biztosíték, amely mindkét fél számára biztonságot nyújt, de csak akkor, ha pontosan rögzítik a szerződésben.

Mi a foglaló, és miben különbözik az előlegtől?

A foglaló a szerződéskötéskor fizetett pénzösszeg, amely jogi biztosítékként szolgál. Ha az adásvétel a vevő hibájából hiúsul meg, az eladó a foglalót megtarthatja. Ha az eladó lép vissza, akkor a foglalót duplán kell visszafizetnie. Ezt a jogintézményt a Polgári Törvénykönyv 6:185. §-a szabályozza.

Az előleg ezzel szemben csupán egy részletfizetés: ha az ügylet meghiúsul, az előleg visszajár. Sem többletjog, sem többletfizetés nem kapcsolódik hozzá. Ezért is veszélyes, ha nem tisztázzuk pontosan, melyik összegről van szó.

⚠️ Ügyelj arra, hogy a szerződésben ne csak a pénzösszeg szerepeljen, hanem az is, hogy az foglalóként vagy előlegként kerül átadásra!

Mennyit érdemes foglalóként adni, és mikor?

A foglaló mértékére nincs törvényi korlát, de a túlzott foglalót a bíróság mérsékelheti. A gyakorlatban a vételár 5–10%-át szokás adni. Ettől eltérni lehet, de nem ajánlott, mivel ez a bevett és elvárt piaci gyakorlat.

Sokan azonban már a megállapodás elején (pl. szóbeli egyezség vagy egyszerű írásbeli nyilatkozat alapján) fizetnek foglalót – ez kockázatos. Az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés aláírása előtt csak minimális összeg – legfeljebb 1% – átadása javasolt, lehetőség szerint foglalóként megnevezés nélkül, vagy „előzetes vételár-előlegként” hivatkozva.

Ez az 1%-os összeg nem hivatalos foglaló, hanem kvázi biztosíték, hogy a vevő komolyan gondolja a vásárlást. Az ügyvéd bevonása előtt fizetett nagyobb összeg teljes bizonytalanságot jelenthet: ha a szerződés végül mégsem jön létre, nehéz lesz jogilag rendezni az összeget. A foglaló a vételár része, azon felül viszont további kiadások is jönnek: ezeket a lakásvásárlás költségeiről szóló cikkünk veszi sorra. A vagyonszerzési illetéket az illetékkalkulátorunkkal előre kiszámolhatod.

Mi történik, ha meghiúsul az ügylet? – A foglaló jogi sorsa

A Polgári Törvénykönyv világos szabályokat ír elő:

• Vevő hibájából történő meghiúsulás: az eladó megtartja a foglalót.
• Eladó hibájából történő meghiúsulás: az eladó köteles a foglalót kétszeresen visszafizetni.
• Kölcsönös megegyezés vagy egyik fél sem hibás: a foglaló visszajár.

Fontos, hogy ezek a szabályok csak akkor érvényesíthetők, ha a szerződésben egyértelműen foglalóként lett rögzítve az összeg, és a szerződés hatályba is lépett. Amennyiben ez elmarad, az összeg automatikusan előlegnek minősül – így jogilag teljesen más megítélés alá esik.

Banki hitel és foglaló – mi van, ha a bank nemet mond?

Gyakori helyzet, hogy a vevő csak banki hitel felhasználásával tudja kifizetni a lakás árát. A hitel bírálata viszont hetekig is eltarthat, és akár visszautasítás is lehet a vége. Mit jelent ez a foglaló szempontjából?

Ha a szerződésben nem szerepel külön záradék, hogy az adásvétel „banki hitel jóváhagyása esetén lép hatályba”, akkor a foglaló elveszik, ha a vevő nem tud fizetni. Ezért fontos:

• Hitelbiztos záradékot kérni a szerződésbe.
• A bank előbírálatát lehetőség szerint még az adásvétel előtt kérni.

Egyes ügyvédek javasolják a „hitel függvényében hatályba lépő szerződés” formulát, amely lehetővé teszi, hogy a foglaló csak a hitel pozitív bírálata után váljon érvényes biztosítékká.

Foglaló tipikus hibák és gyakori vitás esetek

1. Szóbeli ígéret után fizetett foglaló: nincs szerződés, nincs biztosíték.
2. „Előlegként” írták le, pedig foglalóként gondolták: visszajár, még ha a vevő hibázott is.
3. A foglaló átadásakor nem történt utalás a szerződésre: az összeg nem kapcsolódik a konkrét ingatlanügylethez, így vitatható a jogalap.
4. Közvetítő írta a nyilatkozatot, nem ügyvéd: ügyvédi ellenjegyzés nélkül a tulajdonjogot nem lehet vele bejegyeztetni.
5. Foglalóként átadott összeg jóval a szokásos 5-10 százalék alatt van: a vevő elveszítheti  az ingatlant egy másik ajánlattevővel szemben, mert az eladónak a foglaló duplájának visszafizetése mellett is jobban megéri mással szerződni.
6. Nem dokumentált utalás: Ha nem szerepel egyértelmű utalás a szerződésben az utalt összegről, később vita esetén nehéz lesz bizonyítani, hogy az foglalóként funkcionált.

🔒 Tipp: Ha szóban egyeztetek, mindig kérj írásos szándéknyilatkozatot, de pénzt csak az ügyvéd által ellenjegyzett szerződés után adj át.

Összefoglalás – Mire érdemes emlékezned?

• Csak aláírt, ellenjegyzett adásvételi szerződés után adj át 5–10% foglalót.
• Előtte maximum 1% „szándéknyilatkozati előleget” utalj – ha egyáltalán szükséges.
• Mindig rögzítsd szerződésben, hogy az összeg foglalóként szolgál.
• Kérj hitelfüggő záradékot, ha banki finanszírozásra támaszkodsz.
• Kérd az ügyvéd segítségét már a megegyezéskor – ne csak a végén.

A teljes ingatlanvásárlás jogi és pénzügyi folyamatát külön cikkben lépésről lépésre végigvesszük.