Az öröm mellé gyakorlati tudás is kell!
Lakásvásárlás párkapcsolatban – kevés ennél örömtelibb dolog van. Az új közös otthon a jövőt, a tervezhetőséget, az elköteleződést szimbolizálja. De mi történik, ha az élet közbeszól? Ha pár év múlva másként alakulnak a dolgok, és a közös ingatlan terhessé válik? Ezekről a kérdésekről nehéz beszélni a vásárlás eufóriájában, pedig a gyakorlat azt mutatja: aki előre gondolkodik, rengeteg stressztől és veszteségtől kíméli meg magát.
Miért különösen kockázatos élettársakként vagy házasság előtt közösen lakást venni?
A magyar jogrend világosan szabályozza a házasságban élők közös tulajdonszerzését – az élettársi kapcsolatban élőkre viszont sokkal szűkebb és homályosabb szabályozás vonatkozik. A legfontosabb különbség, hogy az élettársi kapcsolat nem keletkeztet automatikusan vagyonközösséget.
Ez azt jelenti, hogy ha két ember nincs összeházasodva, akkor az ingatlan a tulajdoni hányaduk szerint lesz a tulajdonuk – és csak akkor, ha ezt pontosan rögzítik az adásvételi szerződésben és a földhivatali nyilvántartásban is.
Mire kell figyelni:
- A tulajdoni arányokat pontosítsuk az adásvételi szerződésben!
- Ha nem fele-fele arányban fizetjük a vételárat, ne legyen 50-50%-os tulajdoni hányad.
- Ügyvéd jelenlétében egyeztessük a fizetési forrásokat, és ezeket dokumentáljuk.
A közös lakáshitel előnyei és rejtett kockázatai
Sokan azt gondolják, hogy közösen lakást venni és hitelt felvenni logikus és költséghatékony döntés – és valóban, gyakran kedvezőbb hitelbírálatot kap egy kétkeresős pár. Azonban kevesen számolnak azzal, mi történik, ha az élethelyzet megváltozik: egy szakítás, válás vagy hosszabb távollét komoly anyagi és jogi következményeket vonhat maga után.
Közös hitelfelvétel esetén a felek egyetemleges kötelezettek. Ez azt jelenti, hogy a bank bármelyiküktől követelheti az egész törlesztést akkor is, ha a másik nem fizet. Ez nemcsak az együttélés során okozhat feszültséget, hanem különválás esetén is.
👉 Fontos: A banki kötelezettség nem szűnik meg automatikusan azzal, ha az egyik fél kiköltözik vagy eladja a tulajdoni részét. A bankkal külön megállapodás (adósságrendezés, kivásárlás, szerződésmódosítás) szükséges – ezek gyakran hosszadalmasak és költségesek.
Hogy rögzítsük a tulajdoni hányadokat? Mi legyen a szerződésben?
Az adásvételi szerződésbe pontosan be kell írni, hogy ki hány százalékban lesz az ingatlan tulajdonosa. Ha például a vételárat a vevő 70–30%-os arányban fizeti, az legyen így rögzítve. Ugyanez igaz a foglalóra is: rögzítsétek, ki mennyit fizetett belőle. Arról, mennyi foglalót kell adni, külön cikkben írtunk. Ehhez szükség lehet a pénzmozgások igazolására is, ha később vitára kerülne sor.
Fontos, hogy a földhivatalban bejegyzett tulajdoni hányad mindig megelőzi a szóbeli megegyezést vagy a „belső megállapodásokat”. Amit nem rögzítünk szerződésben, az később jogilag nem érvényesíthető.
Mi történik szakítás vagy válás esetén? Kié lesz az ingatlan?
Ha a kapcsolat megszakad, az ingatlan közös tulajdon marad. Ez azonban számos nehézséget okoz:
- Az egyik fél ott lakik, a másik nem – mégis közösen kell viselni a költségeket.
- A másik fél nem tud vagy nem akar részt venni a hitelelésben, de továbbra is felelős.
- Az eladással vagy kivásárlással kapcsolatos szándékok eltérnek.
Kivásárlás lehetősége: ha az egyik fél meg szeretné szerezni a másik részét. Ez azonban nem olyan egyszerű, mint elsőre hangzik. A kivásárlás több lépésből áll:
- Értékmeghatározás: A feleknek közösen kell megállapodniuk az ingatlan aktuális piaci értékéről. Ezt gyakran független értékbecslő végzi.
- Tulajdoni hányad arányosítása: A szerződésben rögzített tulajdoni arányok alapján történik a kivásárlási összeg meghatározása – ami nem mindig 50-50%.
- Tulajdonrész adásvétel: Ez hivatalosan új adásvételi szerződésnek minősül, ügyvéd által ellenjegyzett szerződés szükséges.
- Illetékfizetés: Ha a másik fél a tulajdonrészért ellenértéket fizet, vagyonszerzési illeték (általában 4%) is terheli az ügyletet, kivéve ha egyes kedvezmények vagy mentesülések fennállnak (lásd következő rész).
- Hitelrendezés a bankkal: Amennyiben a lakáshitel még fennáll, a bank beleegyezése is szükséges a kivásárláshoz és szerződésmódosításhoz. Elképzelhető, hogy az egyedül maradó fél nem kapja meg a bank jóváhagyását – például ha az egyéni jövedelme nem elegendő.
📌 Tipp: A kivásárlás lehetőleg ügyvédi támogatással történjen, és előre egyeztessenek a bankkal is. Ellenkező esetben előfordulhat, hogy a kivásárolt fél továbbra is felel a hitelért, noha már nem tulajdonos.
Adózás és kivásárlás: amit előre érdemes tudni
Ha egyikőtök kivásárolja a másikat, az jogilag új adásvétel: ügyvéd kell hozzá, közös megállapodás az ingatlan értékéről, és ha még fut a hitel, a bank jóváhagyása is. A kiszálló félnél SZJA-kötelezettség keletkezhet, a maradó fél pedig általában vagyonszerzési illetéket fizet, ezért a kivásárlási árat piaci alapon rögzítsétek. A lépéseket, az adózás részleteit és azt, mi történik, ha a bank nem engedi, hogy egyikőtök egyedül maradjon a hitelben, a sorozat 2. részében mutatjuk be.
Ha tetszik a cikk, támogass minket egy lájkkal.
Végrendelet, haszonélvezet, holtig tartó lakhatás – nehéz kérdések, de fontosak
Ha az egyik fél halála után a másik szeretne az ingatlanban maradni, ezt előre rögzíteni kell. Ellenkező esetben a másik fél részét a törvényes örökösök (szülők, testvérek, gyermekek) öröklik – és ők akár el is adhatják azt.
Megoldás lehet:
- Haszonélvezeti jog kikötése
- Kölcsönös végrendelet
- Biztosítás kötése a hitelre
Összefoglalás: a legfontosabb, hogy minden le legyen írva
Nem kell pesszimistának lenni – de felelősnek igen. Az ingatlanvásárlás életre szóló döntés, amit sokszor az érzelmek is vezérelnek. Azonban érdemes előre végiggondolni a lehetőségeket, és minden fontos részletet írásba foglalni.
A folytatásban azt vesszük végig, hogyan lehet kiszállni a közös lakásból, és mit tehettek, ha egyikőtök sem tudja kivásárolni a másikat.
