Az öröm mellé gyakorlati tudás is kell!
Lakásvásárlás párkapcsolatban – kevés ennél örömtelibb dolog van. Az új közös otthon a jövőt, a tervezhetőséget, az elköteleződést szimbolizálja. De mi történik, ha az élet közbeszól? Ha pár év múlva másként alakulnak a dolgok, és a közös ingatlan terhessé válik? Ezekről a kérdésekről nehéz beszélni a vásárlás eufóriájában, pedig a gyakorlat azt mutatja: aki előre gondolkodik, rengeteg stressztől és veszteségtől kíméli meg magát.
Miért különösen kockázatos élettársakként vagy házasság előtt közösen lakást venni?
A magyar jogrend világosan szabályozza a házasságban élők közös tulajdonszerzését – az élettársi kapcsolatban élőkre viszont sokkal szűkebb és homályosabb szabályozás vonatkozik. A legfontosabb különbség, hogy az élettársi kapcsolat nem keletkeztet automatikusan vagyonközösséget.
Ez azt jelenti, hogy ha két ember nincs összeházasodva, akkor az ingatlan a tulajdoni hányaduk szerint lesz a tulajdonuk – és csak akkor, ha ezt pontosan rögzítik az adásvételi szerződésben és a földhivatali nyilvántartásban is.
Mire kell figyelni:
- A tulajdoni arányokat pontosítsuk az adásvételi szerződésben!
- Ha nem fele-fele arányban fizetjük a vételárat, ne legyen 50-50%-os tulajdoni hányad.
- Ügyvéd jelenlétében egyeztessük a fizetési forrásokat, és ezeket dokumentáljuk.
A közös lakáshitel előnyei és rejtett kockázatai
Sokan azt gondolják, hogy közösen lakást venni és hitelt felvenni logikus és költséghatékony döntés – és valóban, gyakran kedvezőbb hitelbírálatot kap egy kétkeresős pár. Azonban kevesen számolnak azzal, mi történik, ha az élethelyzet megváltozik: egy szakítás, válás vagy hosszabb távollét komoly anyagi és jogi következményeket vonhat maga után.
Közös hitelfelvétel esetén a felek egyetemleges kötelezettek. Ez azt jelenti, hogy a bank bármelyiküktől követelheti az egész törlesztést akkor is, ha a másik nem fizet. Ez nemcsak az együttélés során okozhat feszültséget, hanem különválás esetén is.
👉 Fontos: A banki kötelezettség nem szűnik meg automatikusan azzal, ha az egyik fél kiköltözik vagy eladja a tulajdoni részét. A bankkal külön megállapodás (adósságrendezés, kivásárlás, szerződésmódosítás) szükséges – ezek gyakran hosszadalmasak és költségesek.
Hogy rögzítsük a tulajdoni hányadokat? Mi legyen a szerződésben?
Az adásvételi szerződésbe pontosan be kell írni, hogy ki hány százalékban lesz az ingatlan tulajdonosa. Ha például a vételárat a vevő 70–30%-os arányban fizeti, az legyen így rögzítve. Ehhez szükség lehet a pénzmozgások igazolására is, ha később vitára kerülne sor.
Fontos, hogy a földhivatalban bejegyzett tulajdoni hányad mindig megelőzi a szóbeli megegyezést vagy a „belső megállapodásokat”. Amit nem rögzítünk szerződésben, az később jogilag nem érvényesíthető.
Mi történik szakítás vagy válás esetén? Kié lesz az ingatlan?
Ha a kapcsolat megszakad, az ingatlan közös tulajdon marad. Ez azonban számos nehézséget okoz:
- Az egyik fél ott lakik, a másik nem – mégis közösen kell viselni a költségeket.
- A másik fél nem tud vagy nem akar részt venni a hitelelésben, de továbbra is felelős.
- Az eladással vagy kivásárlással kapcsolatos szándékok eltérnek.
Kivásárlás lehetősége: ha az egyik fél meg szeretné szerezni a másik részét. Ez azonban nem olyan egyszerű, mint elsőre hangzik. A kivásárlás több lépésből áll:
- Értékmeghatározás: A feleknek közösen kell megállapodniuk az ingatlan aktuális piaci értékéről. Ezt gyakran független értékbecslő végzi.
- Tulajdoni hányad arányosítása: A szerződésben rögzített tulajdoni arányok alapján történik a kivásárlási összeg meghatározása – ami nem mindig 50-50%.
- Tulajdonrész adásvétel: Ez hivatalosan új adásvételi szerződésnek minősül, ügyvéd által ellenjegyzett szerződés szükséges.
- Illetékfizetés: Ha a másik fél a tulajdonrészért ellenértéket fizet, vagyonszerzési illeték (általában 4%) is terheli az ügyletet, kivéve ha egyes kedvezmények vagy mentesülések fennállnak (lásd következő rész).
- Hitelrendezés a bankkal: Amennyiben a lakáshitel még fennáll, a bank beleegyezése is szükséges a kivásárláshoz és szerződésmódosításhoz. Elképzelhető, hogy az egyedül maradó fél nem kapja meg a bank jóváhagyását – például ha az egyéni jövedelme nem elegendő.
📌 Tipp: A kivásárlás lehetőleg ügyvédi támogatással történjen, és előre egyeztessenek a bankkal is. Ellenkező esetben előfordulhat, hogy a kivásárolt fél továbbra is felel a hitelért, noha már nem tulajdonos.
Milyen adózási következményei lehetnek, ha az egyik fél eladja a részét?
Ha a kivásárlás során ellenérték cserél gazdát, az adózási kötelezettséggel járhat – ez különösen fontos a kilépő fél számára.
A jelenlegi szabályok szerint:
- Az ingatlan értékesítése után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni, ha az ingatlan 5 éven belül került eladásra (2024-től új építésű lakásnál akár 3 év is elegendő lehet).
- Az adó mértéke 15%, az eladási ár és a szerzési ár különbözetére vetítve.
- A szerzési árba beszámíthatók bizonyos költségek, például ügyvédi díj, illeték, felújítási számlák.
Külön figyelmet érdemel, ha a kivásárlás értéke jóval alacsonyabb, mint a piaci ár. Ebben az esetben a NAV vizsgálhatja a valós piaci viszonyokat, és adóhiány megállapítására is sor kerülhet.
⚖️ Tipp: Az adóelkerülés elkerülése érdekében mindig piaci alapú kivásárlási összeget rögzítsenek a szerződésben. Ha nem, az eladó fél akár komoly bírsággal is számolhat.
Hogyan lehet kivásárolni a másik felet?
A kivásárlás konkrét lebonyolítása jogilag egy új adásvételnek felel meg, amit az alábbi lépések szerint célszerű végrehajtani:
- Előkészítés:
- Megállapodás az értékben és az arányban.
- Banki egyeztetés a hitelszerződés módosításáról.
- Ügyvédi szerződéskötés:
- A vevő fél (maradó) megvásárolja a másik fél tulajdoni hányadát.
- Az ügyvéd készíti el a szükséges dokumentációt.
- Illeték és adó:
- A szerződés alapján a NAV kiszabja az illetéket (kivételek, mentességek lehetségesek – pl. házastársak közti ügyletek esetén).
- Az eladó fél – ha adóköteles az ügylet – köteles SZJA-t bevallani és befizetni.
- Tulajdonjog bejegyzése:
- A Földhivatal a módosult tulajdoni viszonyokat bejegyzi.
- Banki hitel módosítása:
- A bank új szerződést készít, és az új hitelfelvevő egyedül marad az adósi oldalon – ehhez előbírálat, jövedelemvizsgálat szükséges.
Végrendelet, haszonélvezet, holtig tartó lakhatás – nehéz kérdések, de fontosak
Ha az egyik fél halála után a másik szeretne az ingatlanban maradni, ezt előre rögzíteni kell. Ellenkező esetben a másik fél részét a törvényes örökösök (szülők, testvérek, gyermekek) öröklik – és ők akár el is adhatják azt.
Megoldás lehet:
- Haszonélvezeti jog kikötése
- Kölcsönös végrendelet
- Biztosítás kötése a hitelre
Összefoglalás: a legfontosabb, hogy minden le legyen írva
Nem kell pesszimistának lenni – de felelősnek igen. Az ingatlanvásárlás életre szóló döntés, amit sokszor az érzelmek is vezérelnek. Azonban érdemes előre végiggondolni a lehetőségeket, és minden fontos részletet írásba foglalni.
