Airbnb-n adnád ki a lakásod, és azt hallod, hogy az adózás bonyolult. Az Airbnb adózás valójában két útra fut ki. Először azt kell tudnod, melyik vonatkozik rád. Az egyik út egy évi fix összeg szobánként, a bevételtől függetlenül. A másik a bevételhez igazodik: abból jön ki a jövedelem, és arra fizetsz adót. Ugyanarra a lakásra a két út eredménye százezrekkel eltérhet.
Mi számít Airbnb-kiadásnak az adó szempontjából?
A törvény nem az Airbnb szót használja, hanem a magánszálláshely-szolgáltatást. Fizetővendéglátó az a magánszemély, aki nem egyéni vállalkozóként, magánszálláshely-szolgáltatás keretében ad szállást, ugyanannak a vendégnek adóévenként legfeljebb 90 napra.
Ha egy bérlő évekig lakik nálad, az nem ez: az ingatlan-bérbeadás, és másképp adózik. Ha hosszú távra adnád ki, a bérbeadási adókalkulátorunk kiszámolja, mennyi adó jön ki a bérleti díjból.
Két út: tételes átalányadó vagy önálló tevékenység
A rövid távú lakáskiadás adózása kétféle lehet.
Tételes átalányadó. Lakószobánként fix éves összeget fizetsz. Nem számít, mennyi a bevétel, és költséget sem kell igazolnod.
Önálló tevékenység. A bevételből levonod a költséget, és a maradék jövedelem után fizetsz személyi jövedelemadót és szociális hozzájárulási adót.
A tételes átalányadót az adóév egészére választhatod, és csak akkor, ha teljesíted a feltételeit. A választást az előző évről szóló szja-bevalláshoz fűzött nyilatkozatban kell bejelenteni, a bevallási határidő előtt, és ez utólag nem pótolható. Ha év közben kezded a kiadást, a könyvelőddel vagy a NAV-val nézd meg, választhatsz-e már az első évre. Ha nem választod, vagy nem választhatod, az önálló tevékenység szabályai szerint adózol.
Tételes átalányadó 2026-ban: mennyi, és kinek jár?
Az éves összeg lakószobánként:
- 150 000 Ft azokon a településeken, ahol a tárgyévet megelőző második évben a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót;
- 38 400 Ft minden más településen.
A listát a NAV minden év január 31-ig közzéteszi. A 2026-os évre a 2024-es adat számít, és abban az évben egyedül Budapest lépte át a 2 milliót. Vagyis Budapesten 2026-ban lakószobánként 150 000 Ft az éves tételes átalányadó, máshol 38 400 Ft.
Lakószoba az a lakóhelyiség, amelyben legalább egy fekhely elfér, ágy vagy alvásra használt más bútor, a mérettől függetlenül. Ingatlanonként legalább egy lakószoba után fizetni kell.
Egy példa: egy budapesti, két lakószobás lakás után évi 300 000 Ft a tételes átalányadó. Ugyanennyi akkor is, ha az évben csak néhány hétvégére jött vendég, és akkor is, ha egész évben tele volt.
A választás feltételei:
- legfeljebb három ingatlanban folytatod a tevékenységet;
- az ingatlanok a tulajdonodban vagy a haszonélvezetedben vannak;
- mindegyik magánszálláshelynek minősül.
Az adót egyenlő részletekben kell megfizetni. Ha a tevékenységet megszünteted, a megszüntetés negyedévét követő 15 napon belül.
Önálló tevékenységként: hogyan jön ki a 15% SZJA?
Ha nem a tételes átalányadót választod, a bevételedből a jövedelmet kétféleképpen számolhatod ki:
- tételes költségelszámolással: a ténylegesen felmerült és igazolt költségeket vonod le, és a kizárólag kiadásra használt eszközök értékcsökkenését, felújítási költségét is elszámolhatod;
- 10% költséghányaddal: a bevétel 10%-át igazolás nélkül levonod költségként.
A jövedelem után 15% személyi jövedelemadó jár, és 13% szociális hozzájárulási adó is. Ez alól mentes például, aki saját jogú nyugdíjas (a többi kivételt nézd át a könyvelőddel). Ha szociális hozzájárulási adót fizetsz, a jövedelem 89%-a lesz az adóalap.
Egy példa, 10% költséghányaddal, és úgy, hogy a szociális hozzájárulási adót is fizetned kell:
- éves bevétel: 3 000 000 Ft;
- jövedelem a 10% költséghányad után: 2 700 000 Ft;
- adóalap (a jövedelem 89%-a): 2 403 000 Ft;
- SZJA (15%): 360 450 Ft;
- szociális hozzájárulási adó (13%): 312 390 Ft;
- összesen: 672 840 Ft.
Ugyanez a lakás tételes átalányadóval, Budapesten, két lakószobával: 300 000 Ft. A különbség itt több mint 370 000 Ft egy évre. Kevesebb bevételnél a különbség kisebb, és egy ponton meg is fordul, ezért a saját számaiddal számold ki mindkettőt.
Mire figyelj még a szálláshely-szolgáltatás adózásánál?
A tételes átalányadó nem mentesít mindentől. A számlaadási és a nyugtaadási kötelezettség megmarad, és a bizonylatokat ugyanúgy meg kell őrizni.
Ha év közben megszűnik egy feltétel, például negyedik ingatlant is kiadsz, a változás negyedévének első napjától az önálló tevékenység szabályai szerint adózol. A korábbi negyedévekre a tételes átalányadó arányos részét fizeted.
Ha jogszerűen nem választhattad volna, az egész adóév bevétele az önálló tevékenység szabályai szerint adózik. Ez a hiba visszamenőleg számol, ezért drága.
Ez a cikk a jövedelem adózásáról szól. Az idegenforgalmi adó (a települési önkormányzat helyi adója) és a szálláshely-adatok küldése a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központba (NTAK) ettől független kötelezettség.
Lakást vennél kiadásra?
Az Airbnb adózás csak az egyik tétel abban, hogy egy kiadásra vett lakás megéri-e. A vételár, a felújítás és a lakás elhelyezkedése legalább ennyit számít.
Írj üzenetet, ha szeretnéd tudni, mit lehet kihozni a lakásodból.
Ugyanaz a lakás, ugyanaz a vendégkör, két adózási út: aki nem számol előre, az év végén tudja meg, melyiket kellett volna választania.
