Szerző: Dudics Dávid · Közzétéve: · Frissítve:
Nem kell kifizetned a lakáshitelt ahhoz, hogy eladd a lakást. A vevő vételárából fizetik ki, de csak egy kötött sorrendben, és ha ebből egy lépés kimarad, a vevő a bank zálogjogával együtt kapja meg a lakásodat.
A hitellel terhelt ingatlan eladásánál ezt a sorrendet érdemes előre ismerni: alább végigvesszük, a bankkal, a vevővel és az ügyvédi letéttel.
Eladható-e a jelzáloggal terhelt ingatlan?
Igen, a jelzáloggal terhelt ingatlan eladható, de a jelzálog nem szűnik meg magától az eladással. A bank zálogjogát az sem érinti, aki a lakást az elzálogosítás után szerzi meg, vagyis a vevő is a jelzáloggal együtt kapná meg. Ezért az eladást úgy érdemes felépíteni, hogy a vételár egy részéből kifizetik a hitelt, és a jelzálogot törlik a tulajdoni lapról.
A jelzálog akkor szűnik meg, ha a hitel, amit biztosít, megszűnik, vagy ha a jelzálogot törlik az ingatlan-nyilvántartásból. A vevő ezért csak akkor kap tehermentes lakást, ha a hitel kifizetése és a törlés is megtörtént.
A cikkben előforduló fogalmakat (jelzálog, tehermentes, elidegenítési tilalom) a fogalomtárunkban is megtalálod.
Elidegenítési és terhelési tilalom: kell-e a bank hozzájárulása?
Ha a tulajdoni lapon a jelzálog mellett elidegenítési és terhelési tilalom is áll a bank javára, az eladáshoz a bank hozzájárulása kell. A tilalomba ütköző eladás a bankkal szemben hatálytalan, a bank hozzájáruló nyilatkozatával viszont hatályossá válik.
A tilalom azt a jogot védi, amelynek a biztosítására bejegyezték, ezért azzal együtt meg is szűnik: ha a hitelt kifizetted, és a jelzálog megszűnik, a tilalom is. Az eladás előtt ezért nézd meg a tulajdoni lapot, és ha tilalom is áll rajta, a bankkal az elején egyeztesd, milyen feltétellel járul hozzá.
Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása lépésről lépésre: ki mit ad és mikor
A jelzálogos lakás eladásának sorrendje a következő: előbb kiderül, mennyi a tartozás, utána a szerződés rögzíti, ebből mennyi megy a banknak, majd a kifizetés után a bank kiadja a törléshez szükséges nyilatkozatot.
| Lépés | Ki | Mit ad vagy tesz |
|---|---|---|
| 1. A tartozás összege | Te és a bank | Kéred a bankodtól a fennálló tartozás igazolását egy adott napra, a végtörlesztés minden költségével |
| 2. Az adásvételi szerződés | Te, a vevő és az ügyvéd | A szerződés rögzíti, hogy a vételárból mennyi megy közvetlenül a banknak, és mennyi neked |
| 3. A vételár fizetése | A vevő | A bankra eső részt a bank számlájára vagy ügyvédi letétbe fizeti, a többit neked |
| 4. A hitel megszűnése | A bank | A tartozás kifizetése után kiadja a jelzálog törléséhez szükséges nyilatkozatot (bankonként más-más néven: törlési engedély, tehermentesítő nyilatkozat) |
| 5. A törlés és a vevő bejegyzése | Az ingatlan-nyilvántartás | Törli a jelzálogot és a tilalmat, és bejegyzi a vevőt tulajdonosként |
A lépések között a kritikus pont a 3. és a 4.: a vevő akkor fizet nyugodtan, ha biztos abban, hogy a pénzéből tényleg kifizetik a hitelt, te pedig akkor írsz alá nyugodtan, ha biztos vagy abban, hogy a pénz meg is érkezik. Erre való az ügyvédi letét.
Ügyvédi letét: miért biztonságos mindkét félnek?
Az ügyvédi letét azt jelenti, hogy a vevő a vételárat vagy annak egy részét nem közvetlenül neked fizeti, hanem az ügyvéd elkülönített letéti számlájára. Az ügyvéd csak akkor fizeti tovább, amikor a szerződésben megállapított feltételek teljesültek.
A letétről írásban kell megállapodni: külön letéti szerződésben, vagy ha az ügyvéd a letétet a megbízása teljesítéseként kezeli, az általa ellenjegyzett, mindkét fél által aláírt adásvételi szerződésben. Negyvenmillió forintot elérő letétet az ügyvéd csak akkor vállalhat, ha erre külön, legalább negyvenmillió forintos felelősségbiztosítása van. Ezt nagyobb értékű lakásnál érdemes megkérdezni tőle.
Jelzálogos eladásnál a letét a két fél félelmét egyszerre kezeli: a vevő pénze nem tűnik el, amíg a hitelt nem fizették ki, te pedig tudod, hogy a vételár megvan.
Mennyibe kerül a hitel kiváltása eladáskor?
A hitel kiváltásakor a fennálló tőketartozást és a bank által a végtörlesztéshez felszámított költségeket kell kifizetni. Hogy ez pontosan mennyi, azt a bank tartozás-igazolása mutatja meg.
Mielőtt árat szabsz, kérd ki ezt az igazolást, és nézd meg benne, van-e előtörlesztési díj, és mennyi. Ebből látod, mennyi marad neked a vételárból. Ha a lakás eladási ára nem fedezi a tartozást, azt még az eladás előtt egyeztesd a bankkal, mert a jelzálog a hitel megszűnéséig fennmarad, hacsak a bank le nem mond róla.
Ha a vevő is hitelből vásárol
Ha a vevő is lakáshitelből fizet, az eladás egy lépéssel hosszabb: az ő bankjának is tudnia kell, hogy a te hitelednek a jelzáloga mikor és hogyan törlődik. Ezt a vevővel és mindkét bankkal az elején érdemes összehangolni, és az adásvételi szerződésben rögzíteni.
Hogy a vevő oldalán milyen feltételekkel kap jelzáloghitelt, arról külön cikkünkben írtunk.
Ha a lakást el akarod adni
Jelzálogos lakásnál az árnak a tartozást, a végtörlesztés költségét és a következő lépésedet is fedeznie kell, ezért itt különösen számít, milyen áron indulsz.
Ha szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod, milyen áron indulj, és mit csinálj vele a fotózás előtt, nézd meg az ingatlaneladási tanácsadásunkat. Hatvan perc, egy videohívás, és utána írásban a kezedben van a terv.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi tanács. A saját hitelszerződésed feltételeit a bankodnál, a szerződés részleteit az ügyvéddel egyeztesd.