Szerző: Dudics Dávid · Közzétéve: · Frissítve:
A haszonélvezettel terhelt lakás eladható, de a haszonélvező az eladás után is ugyanúgy használhatja. Ezért a vevőt és a haszonélvezőt együtt kell végiggondolnod, mielőtt hirdetsz.
A lakás a tiéd, a tulajdoni lapon te állsz tulajdonosként, de valaki más lakik benne, mert haszonélvezeti joga van. Lehet ez például a szülő, aki a lakást a gyerekére íratta, vagy az özvegy, aki a házastársa halála után a közös lakásban maradt.
Eladható-e a haszonélvezettel terhelt ingatlan?
Igen, a haszonélvezettel terhelt ingatlan eladható, de a haszonélvezeti jog az eladás után is megmarad: a vevő tulajdonos lesz, a haszonélvező pedig ugyanúgy használhatja tovább a lakást, mint addig. A haszonélvezet a tulajdonos személyének változásától függetlenül fennáll.
A haszonélvező a lakást birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja és szedheti a hasznait, például kiadhatja. A tulajdonos ezeket a jogokat csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező nem él velük. A természetes személy haszonélvezeti joga legfeljebb a haszonélvező haláláig tart.
A haszonélvező a jogát nem adhatja el másnak, de megszűnhet: ha lejár az idő, amire szólt, ha a haszonélvező meghal, ha lemond róla, vagy ha ő maga szerzi meg a lakás tulajdonjogát.
A cikkben előforduló fogalmakat a fogalomtárunkban is megtalálod.
Három út: eladás terhelten, lemondás vagy megváltás
A haszonélvezettel terhelt lakás eladására három út van, és mindháromnak más az ára és a menete.
| Eladás terhelten | A haszonélvező lemond | A haszonélvezet megváltása | |
|---|---|---|---|
| Mi történik? | A vevő a haszonélvezettel együtt veszi meg a lakást | A haszonélvező ingyen lemond, utána tehermentesen adod el | A haszonélvező pénzt kap, és ennek fejében lemond |
| Előny | Nem kell hozzá a haszonélvező lemondása | A lakás a teljes piacnak eladható | A lakás a teljes piacnak eladható, és a haszonélvező pénzt kap a jogáért |
| Hátrány | Szűkebb a vevőkör: aki megveszi, nem költözhet be, amíg a haszonélvezet él | A haszonélvező a lakhatásáról mond le, ezt neki kell vállalnia | Pénz kell hozzá, és adó, illeték is felmerülhet |
| Kinek jó? | Befektetőnek, aki évekre előre gondolkodik | Ha a haszonélvező maga is az eladást akarja, például mert máshova költözik | Ha meg tudtok egyezni egy összegben |
A lemondás és a megváltás menete ugyanaz: a haszonélvező írásban lemond a tulajdonosnak címzett nyilatkozatban, és a haszonélvezeti jogot törölni kell a tulajdoni lapról. A haszonélvezet csak a törléssel szűnik meg, ezért ezt az eladás előtt kell elintézni, nem utána.
Haszonélvezeti jog értéke ingatlan eladásakor: így számolják
A haszonélvezeti jog értékét az illetékszabályok szerint a lakás forgalmi értékéből és a haszonélvező életkorából számolják. Egy év haszonélvezet értéke a lakás forgalmi értékének huszadrésze. Az élethosszig tartó haszonélvezetnél ezt a haszonélvező életkora szerint kell szorozni:
| A haszonélvező életkora | Szorzó | A jog értéke a lakás értékéhez képest |
|---|---|---|
| 25 évesnél fiatalabb | 10 | 50% |
| 25-50 éves | 8 | 40% |
| 51-65 éves | 6 | 30% |
| 65 évnél idősebb | 4 | 20% |
Egy példa: a lakás forgalmi értéke 50 millió forint, a haszonélvező 72 éves. Egy év haszonélvezet értéke 50 000 000 / 20 = 2 500 000 Ft, a haszonélvezeti jog értéke ennek négyszerese, 10 000 000 Ft.
Határozott időre szóló haszonélvezetnél az egyévi értéket a kikötött évek számával szorozzák, de természetes személynél legfeljebb a fenti, életkor szerinti szorzóig.
Ez az érték az illeték kiszámításához kell, és nem a piaci ár. Ha a haszonélvezet megváltásáról tárgyaltok, kiindulópontnak használhatjátok, de az összegben szabadon megegyezhettek.
Özvegyi haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása
A ma hatályos Polgári Törvénykönyv szerint, ha nincs végrendelet, és az örökhagyó után házastárs és gyermek (vagy más leszármazó) is maradt, a házastársat holtig tartó haszonélvezeti jog illeti meg a közösen lakott lakáson. A gyermekek öröklik a lakás tulajdonjogát, az özvegy pedig benne lakhat.
Ezt a haszonélvezetet a gyermekek nem válthatják meg az özvegy akarata ellenére: a törvény ezt kifejezetten kizárja. Az özvegy viszont bármikor kérheti a megváltást, és ilyenkor a megváltásra kerülő vagyonból egy gyermekrész illeti meg, természetben vagy pénzben.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy özvegyi haszonélvezettel terhelt lakást tehermentesen csak akkor tudtok eladni, ha az özvegy is ezt akarja. Ha egyetértetek, megállapodhattok, hogy az özvegy az eladásból megkapja a részét, és a haszonélvezetről lemond. Ha nem, a lakást csak terhelten lehet eladni.
Mennyi adót és illetéket kell fizetni a megváltásnál?
Ha a haszonélvező pénzt kap a lemondásért, az neki adóköteles jövedelem lehet, a tulajdonos pedig főszabályként illetéket fizet a megszűnő haszonélvezet után.
A haszonélvező oldalán. A haszonélvezetről pénzért való lemondás után ugyanazok az adószabályok vonatkoznak rá, mint az ingatlan eladására: 15 százalék, és az adóköteles rész a szerzés óta eltelt évekkel csökken. Hogy nála mi számít a szerzés évének és a szerzési értéknek (például ha a lakást a gyerekére íratta, és a haszonélvezetet magának tartotta meg), azt könyvelővel érdemes egyeztetni.
A tulajdonos oldalán. Amikor a haszonélvezet pénzért megszűnik, a tulajdonos vagyont szerez, és ez után visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet. Ha a haszonélvező ingyen mond le, az ajándéknak számít, és ajándékozási illeték alá esik. Az ingyenes lemondás illetékmentes, ha a haszonélvező a tulajdonos egyenes ági rokona, például a szülő mond le a gyermeke javára.
A pénzért történő megváltásnál azt, hogy a rokoni kapcsolat mentesít-e az illeték alól, és mennyi lesz a fizetendő összeg, előre egyeztessétek könyvelővel vagy a NAV-val.
Haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása lépésről lépésre
- Nézd meg a tulajdoni lapot. Kinek van haszonélvezeti joga, és milyen időtartamra? Ha több haszonélvező van, mindegyikükkel külön kell beszélni.
- Beszélj a haszonélvezővel. Ő dönti el, lemond-e. Ha a lakásban lakik, a lemondás a lakhatásáról szól, ezért ezt a beszélgetést nem érdemes az eladás utolsó lépésére hagyni.
- Döntsétek el, melyik út lesz. Terhelt eladás, ingyenes lemondás vagy megváltás. Megváltásnál egyezzetek meg az összegben.
- A lemondás írásban, és a jog törlése a tulajdoni lapról. Az adásvételi szerződést és a lemondó nyilatkozatot ügyvéddel készítsétek elő.
- Az eladás. Tehermentes lakásként a teljes piacnak hirdethető.
- Az adó és az illeték. A megváltott összeg adója a haszonélvező bevallásában, az illeték a tulajdonos oldalán.
Ha a lakást el akarod adni
Haszonélvezettel terhelt lakásnál három félnek kell egy ütemben mozdulnia: a haszonélvezőnek, a tulajdonosnak és a vevőnek. Az árat pedig ahhoz kell szabni, hogy terhelten vagy tehermentesen adod el.
Ha szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakás, milyen áron indulj, és mit csinálj vele a fotózás előtt, nézd meg az ingatlaneladási tanácsadásunkat. Hatvan perc, egy videohívás, és utána írásban a kezedben van a terv.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi és nem adótanács. Egyedi esetben ügyvéddel és könyvelővel egyeztess.