Szerző: Dudics Dávid · Közzétéve: · Frissítve:
Ha egyetlen tulajdonostárs nemet mond, az egész lakást nem lehet eladni. A saját részedet viszont igen, csak előbb a tulajdonostársaidnak kell felajánlanod, ugyanazon az áron, amit a vevő adna.
Az osztatlan közös tulajdon eladása tehát két külön úton mehet, és a kettőnek más a szabálya.
Mit jelent az osztatlan közös tulajdon?
Osztatlan közös tulajdonról akkor beszélünk, ha egy ingatlan tulajdonjoga hányadok szerint több embert illet meg, például fele-fele arányban két testvért, vagy harmadonként három örököst. A hányad nem egy kijelölt szoba vagy lakrész, hanem az egész ingatlanra vonatkozó arány. Kétség esetén a hányadok egyenlők.
Mindegyik tulajdonostárs jogosult az egész ingatlan birtoklására és használatára, de úgy, hogy a többiek jogait nem sértheti. A hasznok és a költségek a hányadok arányában oszlanak meg: ha egy harmadod van, a karbantartás és a közös költség harmadát te viseled, és ha kiadjátok, a bérleti díj harmada téged illet.
A cikkben előforduló fogalmakat a fogalomtárunkban is megtalálod.
Társasház vagy osztatlan közös tulajdon: nem ugyanaz
A társasházi lakás és az osztatlan közös tulajdon két külön dolog. Társasházban a lakásod a te külön tulajdonod, és hozzá tartozik egy hányad a ház közös részeiből (lépcsőház, tető, közös helyiségek). A lakást és ezt a hányadot csak együtt lehet eladni, egymástól függetlenül nem.
Ez a cikk nem a társasházi lakásról szól, hanem arról az esetről, amikor maga a lakás vagy a ház közös: a tulajdoni lapon ugyanannál az ingatlannál több tulajdonos áll, hányaddal.
Két út: a saját hányad eladása vagy az egész ingatlan közös eladása
Az osztatlan közös tulajdonú ingatlan eladása kétféleképpen történhet, és a két út szabálya eltér.
| A saját hányadodat adod el | Az egész ingatlant eladjátok | |
|---|---|---|
| Kell-e a többiek beleegyezése? | Nem, a saját hányadoddal te rendelkezel | Igen, egyhangúan |
| Kinek kell felajánlani? | A tulajdonostársaknak, mielőtt kívülállónak eladnád | A tulajdonostársaknak nem, hiszen ők is eladók |
| Mit kap a vevő? | Egy hányadot, és tulajdonostárs lesz a többiek mellett | Az egész ingatlant |
| Kinek jó? | Ha a többiek nem akarnak eladni, te viszont igen | Ha mindenki el akar adni |
Ha mindannyian el akarjátok adni az ingatlant, a közös eladás az egyszerűbb: egy vevő, egy adásvételi szerződés, és az eladási árat a hányadok szerint osztjátok el. Ha csak te akarsz eladni, a hányad eladása a járható út, de a tulajdonostársaidnak elsőbbségük van.
A tulajdoni hányad (résztulajdon) eladása: az elővásárlási jog lépései
Ha a hányadodat kívülállónak adnád el, a tulajdonostársaidat elővásárlási jog illeti meg: ugyanazokkal a feltételekkel ők megvehetik a vevő előtt. Ezért a sorrend kötött. Ha jogszabály az ingatlanra másnak is elővásárlási jogot ad, az megelőzi a tulajdonostársakét.
- Megvan a vevő és az ajánlata. Egy kívülálló ajánlatot tesz a hányadodra, és te el akarod fogadni.
- Az ajánlatot közlöd a tulajdonostársakkal, még az elfogadás előtt. A teljes ajánlatot kell közölnöd, minden feltételével: ár, fizetési ütem, birtokbaadás. Ez a közlés a te eladási ajánlatod a tulajdonostársak felé.
- A tulajdonostársak nyilatkoznak. Ha valamelyikük elfogadja, a szerződés vele jön létre, ugyanazokkal a feltételekkel. Ha többen is élnek a jogukkal, a hányadot alapesetben a saját hányaduk arányában vehetik meg.
- Ha senki nem fogadja el, a hányadot eladhatod a kívülálló vevőnek, az ő ajánlata szerint vagy annál számodra kedvezőbb feltételekkel. Számodra kedvezőtlenebb feltételekkel nem.
Ha ezt a sorrendet kihagyod, a kívülállóval kötött szerződés a tulajdonostársaddal szemben hatálytalan. Ő attól számítva, hogy tudomást szerzett a szerződésről, harminc napon belül érvényesítheti az igényét, ha ezzel egyidejűleg az ajánlatot elfogadja, és igazolja, hogy ki tudja fizetni. A szerződéskötéstől számított három év után ezt már nem teheti meg.
Ezért a közlést érdemes írásban, igazolható módon megtenni, és előre egyeztetni az adásvételi szerződést készítő ügyvéddel.
Eladható-e az egész ingatlan, ha az egyik tulajdonostárs nem járul hozzá?
Az egész ingatlant csak akkor lehet eladni, ha minden tulajdonostárs hozzájárul. Ehhez egyhangú döntés kell, a többség nem elég: ha egyetlen tulajdonostárs is nemet mond, az egész ingatlant nem lehet eladni.
Ilyenkor két lehetőséged marad. Eladhatod a saját hányadodat a fenti lépésekkel. Vagy kérheted a közös tulajdon megszüntetését: ezt bármelyik tulajdonostárs követelheti, és erről a jogáról előre lemondani sem lehet, az ilyen lemondás semmis.
Ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni, a megszüntetésről a bíróság dönt. A törvény sorrendje szerint az első a természetbeni megosztás. Ha ez nem lehetséges, a bíróság az ingatlant megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja; ehhez főszabályként a megszerző beleegyezése kell. Ha ez sem járható, az ingatlant értékesíteni kell, és a vételárat felosztják; a tulajdonostársakat ilyenkor is elővásárlási jog illeti meg. A bírósági eljárásban a megszüntetés módjáról végső soron a bíróság dönt (csak olyan módot nem választhat, amely ellen mindannyian tiltakoztok), ezért érdemes előbb megpróbálni a megegyezést. Ha mégis ide jutsz, ügyvéddel indulj el.
Mit kap a vevő, ha csak egy hányadot vesz meg?
Aki csak egy hányadot vesz meg, az tulajdonostárs lesz a meglévő tulajdonosok mellett. Jogosult az egész ingatlan használatára, de a többiekkel együtt, és a költségek is a hányada arányában terhelik.
Gondold végig a vevő szemével: egy olyan lakásrészt vesz, amelyben idegenekkel kell megosztoznia a használaton, a döntéseken és a költségeken. Ha a tulajdonostársak között van írásos megállapodás arról, ki melyik részt használja, a vevőnek érdemes látnia. Ez az eladásnál a te érved is lehet, mert kiszámíthatóbbá teszi, mit vesz meg.
Osztatlan közös tulajdon eladása utáni adózás
Az adó szabályai a hányad eladásánál ugyanazok, mint egy egész ingatlannál. Mindenki a saját hányada után adózik: a hányadra jutó eladási árból levonja a saját szerzési értékét és igazolt költségeit, és a különbözetre a saját szerzési éve szerinti százalék vonatkozik.
A különbözet az ingatlan megszerzésének évében és az azt követő évben teljes egészében adóköteles, a második évben 90, a harmadikban 60, a negyedikben 30 százaléka, az ötödik évtől már nem. Az adó mértéke 15 százalék. Ha a tulajdonostársak más-más időpontban szerezték a hányadukat, például az egyikük örökölte, a másik megvette, akkor az adójuk is eltérő lehet ugyanannál az eladásnál.
A saját hányadodra jutó adót az eladási adókalkulátorunkkal számolhatod ki: az eladási árhoz és a vételárhoz a te hányadodra eső összeget írd.
Ha a tulajdonostársad venné meg a részedet
Ha nem kívülállónak adnád el a hányadodat, hanem a tulajdonostársad venné meg, az a tulajdonrész kivásárlása. Ennek pénzügyi és jogi kérdéseiről, köztük a hitelről, a tulajdonrész kivásárlásáról szóló cikkünkben írtunk.
Ha az ingatlant el akarjátok adni
Közös tulajdonnál nem csak a papírokon, az árban és a menetrendben is meg kell egyeznetek, és ehhez jól jön egy közös, reális kiindulási ár.
Ha szeretnétek tudni, mennyit ér valójában az ingatlan, milyen áron induljatok, és mit csináljatok vele a fotózás előtt, nézzétek meg az ingatlaneladási tanácsadásunkat. Hatvan perc, egy videohívás, és utána írásban a kezetekben van a terv.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi tanács. Vitás helyzetben, vagy ha bírósági megszüntetés is szóba jön, ügyvéddel egyeztess.