Szerző: Dudics Dávid · Közzétéve: · Frissítve:
Ugyanaz az örökölt lakás, ugyanazon az áron eladva: az egyik évben 1 725 000 forint adóval jár, néhány évvel később egy forinttal sem. Hogy nálad melyik, azt egy dátum dönti el, és ez nem a hagyatékátadó végzés dátuma.
A fizetendő adó elsősorban három adattól függ: mikor halt meg az örökhagyó, milyen értéken szerepelt a lakás a hagyatéki eljárásban, és mennyiért adod el.
Az alábbiakban egy kidolgozott számpéldán mutatjuk meg, hogyan számolják, és hogyan csökken évről évre.
Örökölt ingatlan eladása utáni adózás: kell-e adót fizetni?
Adót akkor kell fizetni, ha az eladásból jövedelmed keletkezik, és a lakást legkésőbb az öröklés évét követő negyedik évben adod el. A jövedelem nem az eladási ár, hanem a különbözet: az eladási árból levonod a szerzési értéket és az igazolt költségeidet. Ha a különbözet nulla vagy negatív, nincs mi után adózni.
Öröklésnél a kérdéses pont a szerzési érték, hiszen a lakásért nem fizettél vételárat. Erre a törvény külön szabályt ad, ezt a következő szakasz mutatja meg.
Mi számít szerzési értéknek öröklésnél?
Örökölt ingatlannál a szerzési érték az az érték, amelyen a lakás a hagyatéki eljárásban szerepelt. Ha az örökösödési illetéket kiszabják, az illeték kiszámításához figyelembe vett érték számít. Ha illetéket nem szabnak ki (például mert az örökös illetékmentes), akkor a hagyatéki leltárban feltüntetett érték.
Illetékmentes az örökhagyó egyenes ági rokona (gyermeke, unokája, szülője), a túlélő házastárs és az örökhagyó testvére. Ők a leltárban szereplő értékkel számolnak.
Van egy köztes eset is: ha az illetéket még nem szabták ki addig, amíg az eladás utáni adót be kell vallanod, akkor ideiglenesen a hagyatéki leltárban szereplő értékkel számolsz. Amikor később megjön az illeték kiszabása, az adót önellenőrzéssel igazíthatod hozzá.
Ebből egy fontos dolog következik: minél alacsonyabb értéken szerepel a lakás a hagyatéki eljárásban, annál nagyobb lesz a különbözet az eladáskor, és annál több adó jut rá.
Az ingatlan értékét a hagyatéki leltárba a települési jegyző adó- és értékbizonyítványa szerint veszik fel. Ha illetékmentes örökös vagy, és ezt az értéket a lakás valós értékénél jóval alacsonyabbnak tartod, a leltár felvételekor fellebbezhetsz ellene: a reális érték később kevesebb adót jelenthet az eladáskor.
Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül: így csökken az adó évről évre
Az adó az öröklés évét követő ötödik évtől nullára csökken, addig pedig évről évre fogy. Az öröklés éve nem a hagyatékátadó végzés éve, hanem az örökhagyó halálának éve: az örökség a halál napján nyílik meg, és az adó szempontjából ez a szerzés időpontja.
A különbözetnek (a törvény nyelvén: a számított összegnek) ekkora része adóköteles:
| Mikor adod el? | A különbözet ekkora része adóköteles |
|---|---|
| a halál évében és az azt követő évben | 100% |
| a halál évét követő második évben | 90% |
| a halál évét követő harmadik évben | 60% |
| a halál évét követő negyedik évben | 30% |
| a halál évét követő ötödik évben és később | 0% |
Az éveket naptári évben számolod, nem napra pontosan. Ha az örökhagyó 2021-ben hunyt el, a lakást 2026-ban már adó nélkül eladhatod, akár januárban is.
Ha a hagyatékátadó végzés dátumától számolsz, ami hónapokkal, néha évekkel későbbi is lehet, feleslegesen várhatsz: a nulla százalékhoz valójában hamarabb érsz el.
Mennyi adót kell fizetni? Számpélda és kalkulátor
Az adóköteles rész után 15 százalék személyi jövedelemadót (SZJA) fizetsz. Szociális hozzájárulási adót e jövedelem után nem kell fizetni, ha a lakást nem üzletszerű ingatlanforgalmazás keretében adod el. Nézzük egy példán, mennyi ez a gyakorlatban.
A példában a lakás 2023-ban került hozzád öröklés útján, a hagyatéki eljárásban 40 millió forint értéken szerepelt. Az örökölt lakás felújítására 3 millió forintot költöttél, és ez számlával igazolt, értéknövelő beruházás. Az eladással kapcsolatban 500 ezer forint számlás kiadásod volt. A lakást 55 millió forintért adod el.
A különbözet: 55 000 000 – 40 000 000 – 3 000 000 – 500 000 = 11 500 000 Ft.
Hogy ebből mennyi adóköteles, az attól függ, melyik évben adod el:
| Az eladás éve | Adóköteles rész | Adóköteles jövedelem | Fizetendő SZJA (15%) |
|---|---|---|---|
| 2023 vagy 2024 | 100% | 11 500 000 Ft | 1 725 000 Ft |
| 2025 | 90% | 10 350 000 Ft | 1 552 500 Ft |
| 2026 | 60% | 6 900 000 Ft | 1 035 000 Ft |
| 2027 | 30% | 3 450 000 Ft | 517 500 Ft |
| 2028 vagy később | 0% | 0 Ft | 0 Ft |
Ugyanaz a lakás, ugyanaz az ár, és az eladás évétől függően 1 725 000 forint és nulla között mozog az adó.
A saját számaidat az eladási adókalkulátorunkkal számolhatod ki. Öröklésnél így töltsd ki: vételárnak a hagyatéki eljárásban szereplő értéket írd (illetékmentes örökösként a hagyatéki leltár szerintit), a szerzés évének pedig az örökhagyó halálának évét.
Mit vonhatsz le az eladási árból?
Az eladási árból a szerzési értéken felül az igazolt, megszerzéssel összefüggő kiadásokat, az értéknövelő beruházást és az eladással kapcsolatos kiadásokat vonhatod le.
- A megszerzéssel összefüggő kiadások. Öröklésnél a szerzési érték a hagyatéki érték, ehhez jöhetnek a megszerzéssel összefüggő egyéb kiadások.
- Az értéknövelő beruházás. Ha az örökölt lakást felújítottad, és a munka értéknövelő beruházásnak számít, a számlával igazolt összeg levonható. Hogy a te munkáid közül melyik ilyen, azt érdemes könyvelővel átnézni, mielőtt a bevallásba írod.
- Az eladással kapcsolatos kiadások, szintén igazolva.
Levonható-e a temetési költség?
Az örökölt ingatlan eladásánál felmerül a kérdés, levonható-e a temetés költsége. A személyi jövedelemadóról szóló törvény a levonható tételek között nem nevezi meg. Hogy a te esetedben elszámolható-e valamilyen címen, azt egyeztesd könyvelővel vagy a NAV-val, mielőtt számolsz vele.
Két részletben örökölt ingatlan eladása
Ha a lakást két részletben örökölted, például az egyik felét az édesapádtól, a másikat évekkel később az édesanyádtól, akkor két szerzési időpontod van, és mindkét részt külön kell számolni. Az eladási árat a tulajdoni hányadok szerint megosztod, és mindegyik részre a saját öröklési éve szerinti százalék vonatkozik.
Egy példa: az édesapád 2019-ben hunyt el, tőle a lakás felét örökölted. Az édesanyád 2024-ben, tőle a másik felét. A lakást 2026-ban adod el.
- Az édesapádtól örökölt fél: 2019 után 2026 már a hetedik év, tehát erre a félre nem kell adót fizetni.
- Az édesanyádtól örökölt fél: 2026 a 2024-et követő második év, tehát erre a félre jutó különbözet 90 százaléka adóköteles.
Mindkét félnél a saját hagyatéki értékével számolsz. Ilyenkor különösen megéri végigszámolni, nem érdemes-e egy-két évvel később eladni: a második fél adója a negyedik évben már csak a különbözet 30 százalékára jár, az ötödiktől semmire.
Örökölt ingatlan eladása testvérnek vagy családon belül
Ha a testvérednek vagy más családtagodnak adod el az örökölt lakást, a te adód ugyanígy számolódik: ugyanaz a szerzési érték, ugyanaz az évenkénti százalék, ugyanaz a 15 százalék.
A különbség a vevő oldalán van. Lakásvásárláskor a vevő vagyonszerzési illetéket fizet, ennek általános mértéke 4 százalék. Ez alól mentes, ha egyenes ági rokonok adnak el egymásnak (például szülő a gyermekének), és ha házastársak egymásnak. A testvér nem egyenes ági rokon, ezért erre a mentességre nem hivatkozhat: ha a testvéred veszi meg a lakást, főszabályként neki illetéket kell fizetnie.
Az örökösödési illeték egy másik kérdés, az nem az eladáskor, hanem az öröklésnél merül fel. Az örökhagyó egyenes ági rokona, a túlélő házastárs és az örökhagyó testvére illetékmentesen örököl. Más örökösnél a lakás öröklésének illetéke főszabályként 9 százalék.
Az eladás lépései: a hagyatékátadó végzéstől a bevallásig
Az örökölt ingatlan eladása öt lépésből áll, és a sorrend számít.
- A hagyatéki eljárás lezárása. A közjegyző a hagyatéki eljárás végén hagyatékátadó végzést hoz. Ebből derül ki, ki mit örökölt, és milyen értéken. Ezt az értéket később az adónál használod, ezért a végzést és a hagyatéki leltárt tedd el.
- A tulajdoni lap ellenőrzése. Mielőtt hirdetsz, nézd meg a tulajdoni lapot: már te állsz-e rajta tulajdonosként, és milyen teher, jog van bejegyezve (például haszonélvezet vagy jelzálog).
- A reális ár meghatározása. Nézd meg a környék hasonló hirdetéseit, és ha bizonytalan vagy, kérj értékbecslést.
- Az adásvétel. Az adásvételi szerződéshez keress ügyvédet. Ha többen örököltétek a lakást, még a hirdetés előtt egyezzetek meg az árban, és abban, ki mit intéz.
- A bevallás. Az eladás évét követő év május 20-ig bevallod, a részleteket lásd lent.
Bevallás a NAV felé: mikor és hogyan?
Az örökölt ingatlan eladásából származó jövedelmet az eladás évét követő év május 20-ig kell bevallanod a személyi jövedelemadó-bevallásban. A NAV által elkészített bevallási tervezetet ezen a határidőn belül javíthatod és kiegészítheted: nézd meg, benne van-e az eladás, és ha nincs, egészítsd ki.
Ha a bevallás idején az illeték kiszabása még nem történt meg, a hagyatéki leltár szerinti értékkel számolsz, és a kiszabás után önellenőrzéssel igazítod hozzá az adót.
Ez a cikk általános tájékoztatás, a 2026 októberében hatályos szabályok szerint. Egyedi esetben, különösen több örökösnél, két részletben örökölt lakásnál vagy jelentős felújításnál, a végleges számot könyvelővel vagy a NAV-val egyeztesd.
Ha az örökölt lakást el akarod adni
Az adót ki lehet számolni. Az árat eltalálni nehezebb, és egy örökölt lakásnál még nehezebb is lehet, mint a sajátnál, mert nem te laktál benne, nem ismered minden zugát, és több örökös véleményét is össze kell hangolni.
Ha szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakás, milyen áron indulj, és mit csinálj vele a fotózás előtt, nézd meg az ingatlaneladási tanácsadásunkat. Hatvan perc, egy videohívás, és utána írásban a kezedben van a terv.