Szerző: Dudics Dávid · Közzétéve: · Frissítve:
Hogyan ne veszíts hitelességet, miközben mégis nyitott maradsz?
Engedj, de ne olcsó módon
Ha teret adsz az alkura, az legyen tudatos és indokolt. Például:
- „Az árból 300.000 Ft-ot engedek, ha a teljes vételár kifizetése két héten belül megtörténik.”
- „Az árból 200.000 Ft-ot engedek, ha az örökölt, felújítandó lakásból nem nekünk kell kipakolni, és minden maradhat.”
- „Nem engedek az árból, de hagyom a felújítási felméréseket a teljes vételár kifizetése előtt megkezdjék”
- „Nem engedek az árból, de kicseréltetjük a csapot, megjavítatjuk a redőnyt”
Ez megtartja a tárgyalási súlyod, nem rombolja a lakás értékéről alkotott képet, és ösztönöz a gyors döntésre. Bizonyos esetekben pedig sokkal olcsóbb megcsináltatni néhány hibát, mint több százezer forintot engedni az árból a hibák miatt.
Kommunikációs stílus: határozott, de udvarias
Soha ne sértődj meg egy alku miatt, és ne minősítsd a másik ajánlatát, az alku az üzlet része! Egy „köszönöm, ez alacsonynak tűnik számomra, de jelzem, ha meggondolom” többet ér, mint egy elutasító reakció. Minden esetben készülj ellenajánlattal, különben könnyen a saját tapasztalatlanságod miatt veszíted el a vevőt. Ha úgy érzed, hogy nem készültél fel az alkura, akkor egy ” Köszönöm az ajánlatot, de ezt át kell beszélnem a párommal, társammal” válasz egy gyors menekülő lehet a tárgyalásból.
Mikor nem szabad engedni az árból?
- Ha egyszerre több érdeklődő is van: ez automatikusan megerősíti a pozíciód, és ezt kommunikálhatod is az érdeklődők felé.
- Ha több érdeklődőd is van, de még csak 1-5 napja hirdeted az ingatlant.
- Ha az ingatlanod piaci összehasonlításban is korrekt áron van.
- Ha az ajánlattevő nem bizonyította komoly szándékát (nincs még foglaló, se konkrét hitelbírálat).
Előszerződés vagy azonnali adásvétel? – Időzítés, biztonság és foglaló
Mi a különbség az előszerződés és az adásvételi szerződés között?
Ingatlan eladáskor gyakran felmerül, hogy a felek ne azonnal írják alá a végleges adásvételi szerződést, hanem először csak egy előszerződést. Ennek oka jellemzően az, hogy a vevő még nem rendelkezik teljes összeggel (pl. banki hitelre vár), vagy egyéb feltételek még nem teljesültek (pl. saját ingatlana eladása, energetikai tanúsítvány elkészülte, tulajdoni lap aktualizálása).
Az előszerződés egy szándéknyilatkozat
- Jogilag csak kötelezettségvállalást jelent arra, hogy a felek a későbbiekben szerződést kötnek.
- Nem keletkeztet tulajdonjogot, nem jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba, és nem lehet rá hivatkozva „foglalni” az ingatlant a hivatalos rendszerben.
- A Polgári Törvénykönyv szerint akkor lehet bíróság előtt kikényszeríteni, ha tartalmazza az összes lényeges feltételt.
Mikor célszerű előszerződést kötni?
- Ha a vevő már konkrét banki előminősítéssel rendelkezik, de a hitelbírálat még folyamatban van.
- Ha rövid időn belül (max. 30–45 nap) a végleges szerződés aláírása várható.
- Ha a felek között erős bizalom van, és az eladó is hajlandó pár hét türelmi időre.
❗Fontos: Az előszerződés megkötésekor még ne fizess ki nagy összeget. Foglalóként maximum az ingatlan értékének 1-2%-a ajánlott, és azt is kizárólag átutalással. Ha az előszerződés meghiúsul, a foglaló visszajárhat.
Az azonnali adásvétel előnyei
Ha a vevő már rendelkezik a teljes vételárral (készpénz vagy már jóváhagyott hitel), akkor mindenképp célszerű azonnali, végleges adásvételi szerződést kötni. Ez jogilag sokkal erősebb védelmet jelent az eladó és a vevő számára:
- Az ingatlan tulajdonjoga bejegyezhető a vevő nevére (bár a folyamat heteket vesz igénybe, a szerződés már jogi alapot ad).
- Foglaló vagy előleg átadásakor már konkrét jogi kötelezettségek lépnek életbe – az elállás súlyos anyagi következményekkel járhat.
- Banki hitel esetén a legtöbb pénzintézet közvetlenül az adásvételi szerződéshez köti a folyósítást – előszerződéssel nem indul el a folyamat.
Mit jelent a foglaló – és miért nem mindegy, mikor adod át?
A foglaló az adásvételi szerződés egyik legfontosabb pénzügyi eleme. Jellemzően a vételár 5–10%-a között mozog, és célja, hogy mindkét fél kötelezettségvállalását megerősítse.
Ha a vevő lép vissza ok nélkül → az eladó megtarthatja a foglalót.
Ha az eladó lép vissza ok nélkül → a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie.
Ne keverjük össze az előleggel!
Az előleg mindig visszajár – a foglaló csak akkor, ha a szerződés ellehetetlenüléséért egyik fél sem felel.
📌 Tipp: Ha valóban komolyak az érdeklődő szándékai, készülj egy dokumentummal a foglalóról, és a helyszínen kérd el foglalóként az ingatlan vételárának 1-2%-át készpénzben vagy átutalásban. Ebben a dokumentumban rögzítsétek, hogy a foglaló további 8-9%-a az ügyvédnél a végleges adásvételi megkörésekor történik. Érdemes ilyenkor már a fizetési ütemezést is rögzíteni.
Mikor NEM javasolt előszerződés?
- Ha a vevő még nem adta el a saját lakását, vagy nincs banki előminősítése.
- Ha az előszerződéstől a végleges szerződéskötés több mint 60 nap múlva várható.
- Ha az eladó több érdeklődőt is kezel, és nem akar kizárólagosságot biztosítani az első jelentkezőnek.
Mikor lehet előnyös az előszerződés az eladó számára?
- Ha a lakás jelenleg bérbe van adva, és idő kell a kiköltözéshez.
- Ha a vevő egyébként megbízható, és várhatóan 2–3 héten belül véglegesítik az ügyletet.
- Ha egy gyors foglalóval „le akarja zárni” a tárgyalást egy komoly vevővel, akit nem akar elveszíteni.
Összefoglalás – mikor melyik szerződésforma előnyös?
| Szituáció | Előszerződés | Azonnali adásvétel |
| A vevő csak részben rendelkezik a vételárral | ✅ megfelelő | ❌ rizikós lehet |
| A bank még nem bírálta el a hitelt | ✅ elfogadható | ❌ nem ajánlott |
| A vételár teljes egészében rendelkezésre áll | ❌ felesleges | ✅ biztonságos |
| A felek között nincs teljes bizalom | ❌ kerülendő | ✅ jogilag erősebb |
| Idő szűkében kell dönteni | ❌ túlságosan bonyolult | ✅ célravezető |
Ez a fejezet közérthetően bemutatja a szerződéskötés előtti legfontosabb döntési pontot: halasztani vagy azonnal lezárni az eladást.
Birtokbaadás – Mit kell előtte és közben egyeztetni?
Mi is az a birtokbaadás – és miért kulcsfontosságú?
A birtokbaadás az a pillanat, amikor az eladó ténylegesen átengedi a lakás használatát a vevőnek. Ez az eladás gyakorlati lezárása, amely nem egyenlő a tulajdonjog bejegyzésével: előfordulhat, hogy a vevő már birtokba lép, miközben a földhivatali bejegyzés még folyamatban van.
Ezért különösen fontos, hogy a birtokbaadás körülményei részletesen és írásban rögzítésre kerüljenek, és egyik fél se hagyatkozzon szóbeli megállapodásokra.
Mikor történjen meg a birtokbaadás?
A birtokbaadás időpontját mindig az adásvételi szerződésben kell rögzíteni. A leggyakoribb gyakorlat:
- Teljes vételár megfizetése után, legkésőbb 3–7 napon belül
- Kivételes esetekben (pl. banki utalás technikai csúszása) a felek eltérhetnek, de ehhez külön megállapodás szükséges
Tipp: Ha a birtokbaadás nem történik meg a megállapodott határidőre, a szerződésben érdemes napi kötbért rögzíteni, amely késedelem esetén automatikusan jár a jogosult félnek.
Mire figyelj a birtokbaadás előtt?
📄 Előzetes dokumentum-ellenőrzés
- Ellenőrizze a vevő a tulajdoni lapot: nincs újabb bejegyzés, terhelés, tilalom
- Ellenőrizze az eladó, hogy a vételár teljes egészében megérkezett
- A lakásnak kiürített, tiszta állapotban kell lennie (kivéve, ha mást rögzítettek)
- A társasháztól be van szerezve a társasházi nullás igazolás
🔌 Közművek és szolgáltatók – felkészülés
- Vízóra, gázóra, villanyóra állását előzetesen jegyezd fel
- A mérőállásokat célszerű fényképpel dokumentálni, dátummal
- Kérj közüzemi számlát minden szolgáltatótól, amelyen szerepel:
- fogyasztási hely címe
- szerződő fél neve
- mérő típusa, azonosítója, mérőállás
Ezeket szükséges felírni a birtokbaadási jegyzőkönyvbe, hogy a szolgáltató át tudja írni a fogyasztást a vevő nevére.
⚠️ Külön figyelem Budapesten a távfűtés esetében: FŐTÁV
A távfűtés szolgáltatónál (FŐTÁV) a szolgáltatás csak akkor íratható át, ha a vevő már szerepel a tulajdoni lapon. Ezzel érdemes előre számolni.
Birtokbaadási jegyzőkönyv – Mi kerüljön bele?
A jegyzőkönyv egy írásos dokumentum, amit a felek közösen írnak alá a kulcsátadás pillanatában. Tartalmaznia kell:
- az ingatlan címét
- a felek adatait (név, lakcím, személyigazolvány-szám)
- a birtokbaadás dátumát és időpontját
- közműórák típusát, számát, mérőállását
- állapotfotók hivatkozását (ha készültek)
- a kulcsok darabszámát és típusát (bejárati, postaláda, rács, távirányító stb.)
Tipp: A dokumentum minden példányát írják alá a felek, és legyen legalább 2 példányban elkészítve. Egy példány a vevőé, egy az eladóé.
Ha tetszik a cikk, támogass minket egy lájkkal.
Közüzemi átírás – Hogyan intézd hatékonyan?
🏃♂️ Személyes ügyintézés: gyorsabb, megbízhatóbb
Bár sok szolgáltatónál már van online ügyintézés, gyakori probléma, hogy a beküldött kérelmek több napos átfutással dolgozódnak fel. Ezért birtokbaadás után érdemes:
- személyesen bemenni az ügyfélszolgálatra
- magaddal vinni: személyi, adásvételi szerződés másolata, jegyzőkönyv, régi számla
- közösen bejelenteni, ha lehet
⏳ Lejárt vízórák – ne felejtsd el!
Egyes vízszolgáltatók csak akkor írják át az órát a vevő nevére, ha az még hiteles, tehát nem járt le a kalibrálási ideje. Ellenőrizd az óra matricáját – a dátum rajta van.
Tipp: Birtokbaadáskor dokumentáld a lakás állapotát!
Különösen akkor javasolt, ha az ingatlan felújítandó, vagy jelentős értékkülönbség van a vételárhoz képest. A fotók segítenek abban, hogy egy későbbi NAV ellenőrzés során igazolni tudd:
- a lakás valóban felújításra szorult,
- ezért volt alacsonyabb az értéke a környék átlagánál,
- és így a megállapított illetékalap is helytálló volt.
Az eladás utáni adózásról a 4. részben írunk; ha előre számolnál, próbáld ki az eladási adókalkulátorunkat.
Előző rész: Gyors lakáseladás: érdeklődők, megtekintés, alku (2. rész) · Következő rész: A lakáseladás menete az eladás után: adózás és NAV (4. rész)
Címkék: Árazás és alku, Ingatlaneladás menete