Lakáseladás lépésről lépésre – Mitől lesz valóban sikeres az eladásod? 3.rész

Hogyan ne veszíts hitelességet, miközben mégis nyitott maradsz?

Engedj, de ne olcsó módon

Ha teret adsz az alkura, az legyen tudatos és indokolt. Például:

„Az árból 300.000 Ft-ot engedek, ha a teljes vételár kifizetése két héten belül megtörténik.”
„Az árból 200.000 Ft-ot engedek, ha az örökölt, felújítandó lakásból nem nekünk kell kipakolni, és minden maradhat.”
„Nem engedek az árból, de hagyom a felújítási felméréseket a teljes vételár kifizetése előtt megkezdjék”
„Nem engedek az árból, de kicseréltetjük a csapot, megjavítatjuk a redőnyt”

Ez megtartja a tárgyalási súlyod, nem rombolja a lakás értékéről alkotott képet, és ösztönöz a gyors döntésre. Bizonyos esetekben pedig sokkal olcsóbb megcsináltatni néhány hibát, mint több százezer forintot engedni az árból a hibák miatt.

Kommunikációs stílus: határozott, de udvarias

Soha ne sértődj meg egy alku miatt, és ne minősítsd a másik ajánlatát, az alku az üzlet része! Egy „köszönöm, ez alacsonynak tűnik számomra, de jelzem, ha meggondolom” többet ér, mint egy elutasító reakció. Minden esetben készülj ellenajánlattal, különben könnyen a saját tapasztalatlanságod miatt veszíted el a vevőt. Ha úgy érzed, hogy nem készültél fel az alkura, akkor egy ” Köszönöm az ajánlatot, de ezt át kell beszélnem a párommal, társammal” válasz egy gyors menekülő lehet a tárgyalásból.

Mikor nem szabad engedni az árból?

Ha egyszerre több érdeklődő is van: ez automatikusan megerősíti a pozíciód, és ezt kommunikálhatod is az érdeklődők felé.
Ha több érdeklődőd is van, de még csak 1-5 napja hirdeted az ingatlant.
Ha az ingatlanod piaci összehasonlításban is korrekt áron van.
Ha az ajánlattevő nem bizonyította komoly szándékát (nincs még foglaló, se konkrét hitelbírálat).

Előszerződés vagy azonnali adásvétel? – Időzítés, biztonság és foglaló

Mi a különbség az előszerződés és az adásvételi szerződés között?

Ingatlan eladáskor gyakran felmerül, hogy a felek ne azonnal írják alá a végleges adásvételi szerződést, hanem először csak egy előszerződést. Ennek oka jellemzően az, hogy a vevő még nem rendelkezik teljes összeggel (pl. banki hitelre vár), vagy egyéb feltételek még nem teljesültek (pl. saját ingatlana eladása, energetikai tanúsítvány elkészülte, tulajdoni lap aktualizálása).

Az előszerződés egy szándéknyilatkozat

Jogilag csak kötelezettségvállalást jelent arra, hogy a felek a későbbiekben szerződést kötnek.
Nem keletkeztet tulajdonjogot, nem jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba, és nem lehet rá hivatkozva „foglalni” az ingatlant a hivatalos rendszerben.
A Polgári Törvénykönyv szerint akkor lehet bíróság előtt kikényszeríteni, ha tartalmazza az összes lényeges feltételt.

Mikor célszerű előszerződést kötni?

Ha a vevő már konkrét banki előminősítéssel rendelkezik, de a hitelbírálat még folyamatban van.
Ha rövid időn belül (max. 30–45 nap) a végleges szerződés aláírása várható.
Ha a felek között erős bizalom van, és az eladó is hajlandó pár hét türelmi időre.

❗Fontos: Az előszerződés megkötésekor még ne fizess ki nagy összeget. Foglalóként maximum az ingatlan értékének 1-2%-a ajánlott, és azt is kizárólag átutalással. Ha az előszerződés meghiúsul, a foglaló visszajárhat.

Az azonnali adásvétel előnyei

Ha a vevő már rendelkezik a teljes vételárral (készpénz vagy már jóváhagyott hitel), akkor mindenképp célszerű azonnali, végleges adásvételi szerződést kötni. Ez jogilag sokkal erősebb védelmet jelent az eladó és a vevő számára:

Az ingatlan tulajdonjoga bejegyezhető a vevő nevére (bár a folyamat heteket vesz igénybe, a szerződés már jogi alapot ad).
Foglaló vagy előleg átadásakor már konkrét jogi kötelezettségek lépnek életbe – az elállás súlyos anyagi következményekkel járhat.
Banki hitel esetén a legtöbb pénzintézet közvetlenül az adásvételi szerződéshez köti a folyósítást – előszerződéssel nem indul el a folyamat.

Mit jelent a foglaló – és miért nem mindegy, mikor adod át?

A foglaló az adásvételi szerződés egyik legfontosabb pénzügyi eleme. Jellemzően a vételár 5–10%-a között mozog, és célja, hogy mindkét fél kötelezettségvállalását megerősítse.

Ha a vevő lép vissza ok nélkül → az eladó megtarthatja a foglalót.
Ha az eladó lép vissza ok nélkül → a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie.

Ne keverjük össze az előleggel!
Az előleg mindig visszajár – a foglaló csak akkor, ha a szerződés ellehetetlenüléséért egyik fél sem felel.

📌 Tipp: Ha valóban komolyak az érdeklődő szándékai, készülj egy dokumentummal a foglalóról, és a helyszínen kérd el foglalóként az ingatlan vételárának 1-2%-át készpénzben vagy átutalásban. Ebben a dokumentumban rögzítsétek, hogy a foglaló további 8-9%-a az ügyvédnél a végleges adásvételi megkörésekor történik. Érdemes ilyenkor már a fizetési ütemezést is rögzíteni.

Mikor NEM javasolt előszerződés?

Ha a vevő még nem adta el a saját lakását, vagy nincs banki előminősítése.
Ha az előszerződéstől a végleges szerződéskötés több mint 60 nap múlva várható.
Ha az eladó több érdeklődőt is kezel, és nem akar kizárólagosságot biztosítani az első jelentkezőnek.

Mikor lehet előnyös az előszerződés az eladó számára?

Ha a lakás jelenleg bérbe van adva, és idő kell a kiköltözéshez.
Ha a vevő egyébként megbízható, és várhatóan 2–3 héten belül véglegesítik az ügyletet.
Ha egy gyors foglalóval „le akarja zárni” a tárgyalást egy komoly vevővel, akit nem akar elveszíteni.

Összefoglalás – mikor melyik szerződésforma előnyös?

Szituáció	Előszerződés	Azonnali adásvétel
A vevő csak részben rendelkezik a vételárral	✅ megfelelő	❌ rizikós lehet
A bank még nem bírálta el a hitelt	✅ elfogadható	❌ nem ajánlott
A vételár teljes egészében rendelkezésre áll	❌ felesleges	✅ biztonságos
A felek között nincs teljes bizalom	❌ kerülendő	✅ jogilag erősebb
Idő szűkében kell dönteni	❌ túlságosan bonyolult	✅ célravezető

Ez a fejezet közérthetően bemutatja a szerződéskötés előtti legfontosabb döntési pontot: halasztani vagy azonnal lezárni az eladást.

Birtokbaadás – Mit kell előtte és közben egyeztetni?

Mi is az a birtokbaadás – és miért kulcsfontosságú?

A birtokbaadás az a pillanat, amikor az eladó ténylegesen átengedi a lakás használatát a vevőnek. Ez az eladás gyakorlati lezárása, amely nem egyenlő a tulajdonjog bejegyzésével: előfordulhat, hogy a vevő már birtokba lép, miközben a földhivatali bejegyzés még folyamatban van.

Ezért különösen fontos, hogy a birtokbaadás körülményei részletesen és írásban rögzítésre kerüljenek, és egyik fél se hagyatkozzon szóbeli megállapodásokra.

Mikor történjen meg a birtokbaadás?

A birtokbaadás időpontját mindig az adásvételi szerződésben kell rögzíteni. A leggyakoribb gyakorlat:

Teljes vételár megfizetése után, legkésőbb 3–7 napon belül
Kivételes esetekben (pl. banki utalás technikai csúszása) a felek eltérhetnek, de ehhez külön megállapodás szükséges

Tipp: Ha a birtokbaadás nem történik meg a megállapodott határidőre, a szerződésben érdemes napi kötbért rögzíteni, amely késedelem esetén automatikusan jár a jogosult félnek.

Mire figyelj a birtokbaadás előtt?

📄 Előzetes dokumentum-ellenőrzés

Ellenőrizze a vevő a tulajdoni lapot: nincs újabb bejegyzés, terhelés, tilalom
Ellenőrizze az eladó, hogy a vételár teljes egészében megérkezett
A lakásnak kiürített, tiszta állapotban kell lennie (kivéve, ha mást rögzítettek)
A társasháztól be van szerezve a társasházi nullás igazolás

🔌 Közművek és szolgáltatók – felkészülés

Vízóra, gázóra, villanyóra állását előzetesen jegyezd fel
A mérőállásokat célszerű fényképpel dokumentálni, dátummal
Kérj közüzemi számlát minden szolgáltatótól, amelyen szerepel:
- fogyasztási hely címe
- szerződő fél neve
- mérő típusa, azonosítója, mérőállás

Ezeket szükséges felírni a birtokbaadási jegyzőkönyvbe, hogy a szolgáltató át tudja írni a fogyasztást a vevő nevére.

⚠️ Külön figyelem Budapesten a távfűtés esetében: FŐTÁV

A távfűtés szolgáltatónál (FŐTÁV) a szolgáltatás csak akkor íratható át, ha a vevő már szerepel a tulajdoni lapon. Ezzel érdemes előre számolni.

Birtokbaadási jegyzőkönyv – Mi kerüljön bele?

A jegyzőkönyv egy írásos dokumentum, amit a felek közösen írnak alá a kulcsátadás pillanatában. Tartalmaznia kell:

az ingatlan címét
a felek adatait (név, lakcím, személyigazolvány-szám)
a birtokbaadás dátumát és időpontját
közműórák típusát, számát, mérőállását
állapotfotók hivatkozását (ha készültek)
a kulcsok darabszámát és típusát (bejárati, postaláda, rács, távirányító stb.)

Tipp: A dokumentum minden példányát írják alá a felek, és legyen legalább 2 példányban elkészítve. Egy példány a vevőé, egy az eladóé.

Közüzemi átírás – Hogyan intézd hatékonyan?

🏃‍♂️ Személyes ügyintézés: gyorsabb, megbízhatóbb

Bár sok szolgáltatónál már van online ügyintézés, gyakori probléma, hogy a beküldött kérelmek több napos átfutással dolgozódnak fel. Ezért birtokbaadás után érdemes:

személyesen bemenni az ügyfélszolgálatra
magaddal vinni: személyi, adásvételi szerződés másolata, jegyzőkönyv, régi számla
közösen bejelenteni, ha lehet

⏳ Lejárt vízórák – ne felejtsd el!

Egyes vízszolgáltatók csak akkor írják át az órát a vevő nevére, ha az még hiteles, tehát nem járt le a kalibrálási ideje. Ellenőrizd az óra matricáját – a dátum rajta van.

Tipp: Birtokbaadáskor dokumentáld a lakás állapotát!

Különösen akkor javasolt, ha az ingatlan felújítandó, vagy jelentős értékkülönbség van a vételárhoz képest. A fotók segítenek abban, hogy egy későbbi NAV ellenőrzés során igazolni tudd: