Mennyibe kerül valójában egy lakás megvásárlása?

Az elmaradhatatlan és rejtett költségek, amiket minden vásárlónak érdemes számba vennie

Egy lakásvásárláskor sokan csak a vételárat és a hitel önerőjét hozzák fejszámba – pedig a folyamat során felbukkanó „rejtett költségek” önmagukban is komoly összegeket tehetnek ki. Ebben a cikkben végigvezetlek azokon a kiadásokon, amikkel automatikusan nem számolnak a vásárlók, így az átlátható tervezés helyett nem várt kellemetlenségekkel szembesülnek.

1. Felkészülés – már a vásárlás elején gondolj a többi költségre

Az első fontos lépés, hogy ne csak a vételárat, de az összes járulékos költséget is mérlegeld. Ezek nagyságrendileg:

Költségtípus	Hány forint? (tipikus)
Ügyvédi díj	200 000–300 000 Ft
Földhivatali díjak	10 600–26 600 Ft
Illeték	vételár × 4% (külön kedvezményekkel)
Közjegyzői díj (hitel esetén)	100 000–300 000 Ft
Közműátírás	1 szabadnap a gyors személyes ügyintézésre
Költözés, felújítás	300 000 Ft– több millió Ft

Amint látod, ezek összeadva további 0,5–1,5 millió forintot, sőt nagyobb igény esetén akár ennél is többet jelenthetnek. Ha nem számolod bele őket előre, a költségvetés összeomolhat – és véget is érhet a vásárlás.

2. Ügyvédi díj – mi történik a háttérben, és mennyiért?

Az adásvételi szerződést csak ügyvéd közreműködésével írhatjuk alá (Ptk. 6:73. §). Egy korrekt ügyvédi díj általában 200 000–300 000 Ft körül van, ami tartalmazza:

Az adásvételi szerződés elkészítését és földhivatali benyújtását,
Kommunikációt az eladóval, közjegyzővel, földhivatallal,
Tulajdoni és térképi dokumentumok ellenőrzését.

💡 Tipp: már az ügyvédválasztáskor kérdezd meg, hogy párosul-e a díjhoz regisztrációs, ügyiratkezelési díj – ezzel elkerülhető, hogy a számlán külön tételként tűnjön fel.

3. Földhivatali és bejegyzési költségek – kis összeg, de elengedhetetlen

Amikor az ügyvéd benyújtja a szerződést a földhivatalhoz, a következő költségek merülnek fel:

Ingatlan-nyilvántartási eljárás: 10 600 Ft / ingatlan
Jelzálogjog bejegyzése (ha hitel van): 20 000 Ft / ingatlan
Gyorsított (14 napos) eljárás: alapdíjon felül +16 000 Ft

Ha gyorsan szeretnél birtokba kerülni, a soronkívüli opció valóban hasznos – de számolni kell vele, hogy összesen akár 26 600 Ft is lehet a díj. A legtöbb ügyvéd figyelmeztet erre, de mindig jó ezt is előre megtervezni.

4. Illeték és kedvezmények – hogyan minimalizáld?

Az adásvétel egyik legnagyobb költsége a vagyonszerzési illeték – vételár × 4%, ami egy 50 milliós lakás esetén 2 millió forint. De vannak lehetőségek a csökkentésére:

CSOK / CSOK Plusz igénylése esetén: 2021 óta a teljes illeték elengedhető.
35 év alatti első lakást vásárló fiatalok (max. 15 millió forint értékig) esetén 50% kedvezmény.
Cserepótló vétel: ha előző ingatlanodat 1 évvel korábban adtad el (vagy a vásárlás után 3 éven belül), csak az árkülönbözetre fizetsz (például 20 milliós eladás, 30 milliós vétel => csak 10 milliós illetékalap).
Részletfizetés: NAV akár automatikusan lehetővé teszi 1 millió forintig 12 havi részletfizetés formájában.

👉 Kalkulátor:
https://www.money.hu/ingatlan-vagyonszerzesi-illetek-kalkulator

5. Adminisztráció – közjegyzői költségek hitel esetén

Ha hitelt is felveszünk a vásárláshoz, a bank a szerződés aláírását közjegyzői okiratba foglaltatja. Ez esetben a közjegyzői díj 100 000–300 000 Ft között mozoghat, függően a hitel összegétől és konstrukciójától.

6. Költözés, közműátírás, felújítás – bele kell kalkulálni

Ha a kulcsot átvisszük:

Költözés: 50 000–300 000 Ft függően a távolságtól és szolgáltatótól
Közműátírás:
- Vízóra ellenőrzése, cseréje
- Lejárt vízóra nem átírható: előtte vizsgáltasd meg!
- Főtáv (Budapesten) csak a tulajdonjog bejegyzése után írható át

Személyes ügyintézéssel érdemes intézni, mert az online beadás akár 14 nap is lehet, míg személyesen azonnal átírják.

7. Példaszámítás – hogyan áll össze az egész?

Feltételezve egy 50 milliós lakás vásárlása esetén:

Ügyvéd + földhivatali díj + közjegyző: ~300 000 Ft
Illeték (4%): 2 000 000 Ft
Költözés + felújítási előleg: ~400 000 Ft

Összesen: 2,7 millió Ft plusz, amit előre fel kell készülni finanszírozni – ez a vételáron felüli költség.

🧠 Összefoglalás – ne lepődj meg

A vételáron túli kiadások önmagukban jelentős összeget érhetnek el – ezt nem szabad figyelmen kívül hagyni.
Használd a kalkulátort, tervezd be előre, és kérj ajánlatot ügyvédtől, hogy elkerülj meglepetéseket.
Az előre gondolkodás hozzájárul ahhoz, hogy a lakásvásárlás ne stresszes, hanem valódi öröm legyen.

💡 Mit tegyél most?

Használj kalkulátort (pl. a Money.hu oldalon), és készíts saját költségbecslést.
Kérj ajánlatot ügyvédtől – kérdezd meg nyíltan a járulékos díjakat is.
Tervezz több időt kell e fedezeti számla rendezésére, költözésre, közmű ügyintézésre.

🔐 Belül mutatom a forráslistát: