A közös lakáshitel előnyei és rejtett kockázatai
Sokan azt gondolják, hogy közösen lakást venni és hitelt felvenni logikus és költséghatékony döntés – és valóban, gyakran kedvezőbb hitelbírálatot kap egy kétkeresős pár. Azonban kevesen számolnak azzal, mi történik, ha az élethelyzet megváltozik: egy szakítás, válás vagy hosszabb távollét komoly anyagi és jogi következményeket vonhat maga után.
Közös hitelfelvétel esetén a felek egyetemleges kötelezettek. Ez azt jelenti, hogy a bank bármelyiküktől követelheti az egész törlesztést akkor is, ha a másik nem fizet. Ez nemcsak az együttélés során okozhat feszültséget, hanem különválás esetén is.
👉 Fontos: A banki kötelezettség nem szűnik meg automatikusan azzal, ha az egyik fél kiköltözik vagy eladja a tulajdoni részét. A bankkal külön megállapodás (adósságrendezés, kivásárlás, szerződésmódosítás) szükséges – ezek gyakran hosszadalmasak és költségesek.
Mi történik, ha az egyik fél ki akar szállni?
Ha az egyik fél elköltözik, új életet kezd, vagy megszakad a kapcsolat, gyakori megoldás, hogy a másik fél „kivásárolja” a lakásból.
Ez azonban nem olyan egyszerű, mint elsőre hangzik. A kivásárlás több lépésből áll:
- Értékmeghatározás: A feleknek közösen kell megállapodniuk az ingatlan aktuális piaci értékéről. Ezt gyakran független értékbecslő végzi.
- Tulajdoni hányad arányosítása: A szerződésben rögzített tulajdoni arányok alapján történik a kivásárlási összeg meghatározása – ami nem mindig 50-50%.
- Tulajdonrész adásvétel: Ez hivatalosan új adásvételi szerződésnek minősül, ügyvéd által ellenjegyzett szerződés szükséges.
- Illetékfizetés: Ha a másik fél a tulajdonrészért ellenértéket fizet, vagyonszerzési illeték (általában 4%) is terheli az ügyletet, kivéve ha egyes kedvezmények vagy mentesülések fennállnak (lásd következő rész).
- Hitelrendezés a bankkal: Amennyiben a lakáshitel még fennáll, a bank beleegyezése is szükséges a kivásárláshoz és szerződésmódosításhoz. Elképzelhető, hogy az egyedül maradó fél nem kapja meg a bank jóváhagyását – például ha az egyéni jövedelme nem elegendő.
📌 Tipp: A kivásárlás lehetőleg ügyvédi támogatással történjen, és előre egyeztessenek a bankkal is. Ellenkező esetben előfordulhat, hogy a kivásárolt fél továbbra is felel a hitelért, noha már nem tulajdonos.
Milyen adózási következményei lehetnek, ha az egyik fél eladja a részét?
Ha a kivásárlás során ellenérték cserél gazdát, az adózási kötelezettséggel járhat – ez különösen fontos a kilépő fél számára.
A jelenlegi szabályok szerint:
- Az ingatlan értékesítése után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni, ha az ingatlan 5 éven belül került eladásra (2024-től új építésű lakásnál akár 3 év is elegendő lehet).
- Az adó mértéke 15%, az eladási ár és a szerzési ár különbözetére vetítve.
- A szerzési árba beszámíthatók bizonyos költségek, például ügyvédi díj, illeték, felújítási számlák.
Külön figyelmet érdemel, ha a kivásárlás értéke jóval alacsonyabb, mint a piaci ár. Ebben az esetben a NAV vizsgálhatja a valós piaci viszonyokat, és adóhiány megállapítására is sor kerülhet.
⚖️ Tipp: Az adóelkerülés elkerülése érdekében mindig piaci alapú kivásárlási összeget rögzítsenek a szerződésben. Ha nem, az eladó fél akár komoly bírsággal is számolhat.
Hogyan lehet kivásárolni a másik felet?
A kivásárlás konkrét lebonyolítása jogilag egy új adásvételnek felel meg, amit az alábbi lépések szerint célszerű végrehajtani:
- Előkészítés:
- Megállapodás az értékben és az arányban.
- Banki egyeztetés a hitelszerződés módosításáról.
- Ügyvédi szerződéskötés:
- A vevő fél (maradó) megvásárolja a másik fél tulajdoni hányadát.
- Az ügyvéd készíti el a szükséges dokumentációt.
- Illeték és adó:
- A szerződés alapján a NAV kiszabja az illetéket (kivételek, mentességek lehetségesek – pl. házastársak közti ügyletek esetén).
- Az eladó fél – ha adóköteles az ügylet – köteles SZJA-t bevallani és befizetni.
- Tulajdonjog bejegyzése:
- A Földhivatal a módosult tulajdoni viszonyokat bejegyzi.
- Banki hitel módosítása:
- A bank új szerződést készít, és az új hitelfelvevő egyedül marad az adósi oldalon – ehhez előbírálat, jövedelemvizsgálat szükséges.
Mi történik, ha szakítotok, de egyikőtök sem tudja kivásárolni a másikat?
Ez az egyik leggyakoribb, ugyanakkor legkellemetlenebb helyzet: a kapcsolat véget ér, de egyik fél sem tudja vagy akarja kivásárolni a másikat, és eladni sem egyszerű a közös ingatlant. A feszültség érezhetően fokozódik, a megoldás pedig időt, kompromisszumot és sokszor jogi segítséget is igényel.
1.Közös értékesítés – ideális esetben közös döntés
Ha a felek hajlandók együttműködni, a legegyszerűbb megoldás az ingatlan közös eladása. Az eladásból befolyó vételárat tulajdoni arányban vagy külön megállapodás alapján osztják el.
Ez esetben:
- Közösen választanak ingatlanost vagy ők maguk hirdetik meg.
- Együttesen állapodnak meg az irányárról és az eladás feltételeiről.
- A szerződést mindkét fél aláírja, és az ügyvédi eljárásban mindketten közreműködnek.
⚠️ Fontos: Bármelyik fél megtagadhatja az eladást vagy az ajánlat elfogadását, így ez a megoldás csak akkor működik, ha a felek valóban kompromisszumképesek.
2.Bérbeadás – ideiglenes, de működőképes megoldás lehet
Amennyiben az eladás nem megoldható, de egyik fél sem kívánja vagy tudja használni az ingatlant, megfontolható a bérbeadás.
- A bérleti díjat arányosan elosztják, vagy a használatot megosztják.
- A bérleti szerződést közösen írják alá.
- Az ingatlankezelést akár egy harmadik félre (pl. lakáskezelő cégre) is bízhatják.
Ez a megoldás időt adhat a feleknek, amíg rendeződik a pénzügyi helyzetük, és később kivásárlás vagy értékesítés válik lehetővé.
3.Közös tulajdon megszüntetése bírósági úton – a végső eszköz
Ha a felek hosszabb időn keresztül sem jutnak egyezségre, az egyik fél a közös tulajdon bírósági megszüntetését is kérheti. Ez már egy hivatalos, jogi eljárás, amely során:
- A bíróság értékbecslést rendelhet el.
- Elrendelheti a lakás kényszerértékesítését (árverés).
- Végső esetben a bíróság megosztja a tulajdont természetben vagy pénzben.
⚖️ Fontos: Az árverés során a lakás gyakran áron alul kel el, így mindkét fél jelentős pénzügyi veszteséget szenvedhet. Ezt a megoldást érdemes csak végső esetben választani.
4.Egyik fél marad, a másik tulajdonrésze „bennmarad”
Kényszermegoldásként előfordulhat, hogy az egyik fél kiköltözik, míg a másik marad a lakásban, de a tulajdonjog megosztott marad. Ez számos buktatót rejt:
- Az ott lakó fél kizárólagos használata ellenére a másik is tulajdonos.
- Később vita alakulhat ki a lakás hasznának, értéknövekedésének elosztásáról.
- A későbbi eladás vagy kivásárlás tovább bonyolódhat, ha az egyik fél nem együttműködő.
🔒 Tipp: Ha ebben állapodnak meg, mindenképp érdemes írásban rögzíteni a használati jogot és a közüzemi kötelezettségeket is – akár ügyvéd közreműködésével.
📝 Hogyan előzd meg a későbbi vitákat? – Összefoglaló és praktikus tanácsok
Közös ingatlanvásárlás esetén nemcsak a boldog beköltözésről érdemes beszélni, hanem arról is, hogy mi történik, ha az élet máshogy alakul. Egy átgondolt szerződés és néhány tudatos döntés évekkel később komoly jogi és pénzügyi vitákat előzhet meg.
1.Már a szerződésbe írjátok bele, ki mennyi pénzt tett bele
A vételár nem mindig 50-50%: előfordul, hogy az egyik fél hozza a nagyobb önrészt, vagy egyedül vesz fel hitelt. Ez esetben érdemes az adásvételi szerződésben vagy külön megállapodásban rögzíteni, ki mennyi arányban járult hozzá az ingatlan megvásárlásához. Ez alapján később igazságosabban lehet elosztani a bevételt eladás esetén.
📌 TIPP: Ha az egyik fél teljes mértékben ajándékba adja a saját hozzájárulását (pl. szülői segítség), ezt is írjátok bele – nehogy a későbbiekben követelésként merüljön fel.
2.Rögzítsétek a használat és a költségek megosztását
Kik fizetik a közös költséget, a rezsit, a felújítást, a biztosítást? Ezeket könnyűnek tűnik megbeszélni, de ha nem rögzítitek írásban, komoly viták forrásává válhatnak.
🔐 Írásos használati megállapodásban rögzíthetitek:
- Ki melyik részt használja (pl. egyik szoba, garázs).
- Ki fizeti az állandó költségeket.
- Hogyan oszlik meg a nagyobb beruházások fedezése.
3. Gondoljátok át a „kivásárlás” szabályait
Érdemes előre rögzíteni, mi történik, ha az egyik fél a jövőben eladná a részét, vagy ki akar szállni:
- Mennyi időn belül kell választ adni a kivásárlási ajánlatra?
- Mi alapján történik az értékmegállapítás (pl. független értékbecslő alapján)?
- Hogyan történik a kifizetés (egyösszegű vagy részletekben)?
Ez különösen fontos lehet akkor, ha az egyik fél anyagi okokból nem tud azonnal fizetni, de a másik ragaszkodik a kivonuláshoz.
4.Közös hitel: közös felelősség – akár szakítás után is
Ne felejtsük: ha közösen vesztek fel hitelt, akkor a bank szemében mindkettőtök felel a teljes hitelösszegért – nem csak a saját részéért. Ez akkor is érvényes, ha már nem éltek együtt, vagy az egyik fél nem fizet.
💣 Ez különösen veszélyes lehet szakítás után:
- A bank nem érdekelt abban, hogy ki használja az ingatlant.
- A nem fizető fél miatt a másikat is „fekete listára” tehetik.
- Az ingatlan végső soron elárverezhető.
👉 Ha nem tudtok megegyezni, és a banki szerződés nem módosítható, érdemes jogi segítséget kérni, akár mediációs eljárás keretében.
5.Ha van gyermek – különösen körültekintően kell szerződni
Bár a gyermekek jogilag nem részei a tulajdonjogi megállapodásnak, a szétváláskor érzelmi és lakhatási szempontból is fontos kérdéssé válhat, hogy ki marad az ingatlanban.
Ha már az ingatlanvásárláskor is gyermekkel éltek együtt, gondolkodjatok hosszabb távban:
- Kié lesz az ingatlan használati joga?
- A másik fél hogyan fogja „kivásárolni” a volt partnerét?
- Vállalja-e valaki az egyedüli hiteltörlesztést?
✅ Gyakorlati ellenőrzőlista közös lakásvásárláshoz
| ✔️ Tétel | 📌 Ajánlás |
| Tulajdoni arány meghatározása | Írásban, ügyvéd által rögzítve |
| Hitel és felelősségi megosztás | Közösen, részletes egyeztetéssel |
| Használati megállapodás | Legalább belső szabályozással |
| Kivásárlás szabályai előre meghatározva | Lehetőleg értékbecslő alapján |
| Válás/szakítás esetére védő rendelkezések | Bírósági eljárás elkerülése érdekében |
| Együttműködő ügyvéd vagy közvetítő | Ajánlott, akár mediátorral együtt |
Záró gondolat
Egy közös lakásvásárlás lehet életetek egyik legboldogabb döntése – de csak akkor, ha nem csak a beköltözésre, hanem a jövő lehetséges változásaira is felkészültök. Egy jól megírt szerződés, egy korrekt ügyvéd, és néhány őszinte beszélgetés évekkel később is biztonságot adhat. Mert a kapcsolat lehet vége, de az ingatlanjogi viták évekkel tovább is kísérhetik az életeteket – ha nem vagytok előrelátóak.
